2023城中村改造模式、难点、政策发力点及改造影响测算分析报告（20页）.pdf

1、2023 年深度行业分析研究报告 正文目录正文目录 城中村改造：定义、目的和模式城中村改造：定义、目的和模式.3 城中村：城乡二元土地制度和城市建成区扩张下的特有产物.3 改造目的：新型城镇化+扩大内需+建立房地产新发展模式.5 1、消除城市建设治理短板.5 2、改善城乡居民居住环境条件.6 3、扩大内需.6 4、优化房地产结构.6 改造模式：拆除新建+整治提升+拆整结合多措并举.7 改造模式：拆除新建+整治提升+拆整结合.7 拆除新建的具体模式：净地出让为主，但不排除保留一二级联动的空间.8 拆除新建的安置方式：关注是否会增加房票和货币化安置的比例.10 城中村改造：难点和政策发力点城中村改

2、造：难点和政策发力点.12 改造难点：启动资金、改造主体积极性、征收补偿、审批流程.12 1、启动资金不足.12 2、改造主体积极性欠缺.12 3、征收补偿难度较大.13 4、审批流程繁琐.13 政策发力点：资金支持、提高市场积极性、完善补偿办法和审批流程.13 1、提供配套资金支持.13 2、调动市场参与的积极性.14 3、完善征收补偿办法.14 4、优化审批流程.15 城中村改造影响测算城中村改造影响测算.17 步骤一：测算城中村数量和面积.17 步骤二：测算建安投资规模.18 步骤三：测算能够供应的商品房货值和房票/货币化补偿金额.19 测算结论：总量可观、城市分化，关注推进节奏和扩围可

3、能.20 0UgVkUiXbWjZmQrNrM7NbP9PmOrRoMsReRqRnNkPoPtM9PmMzQvPnPmQMYtRxO城中村改造城中村改造：定义、目的和模式：定义、目的和模式 2023 年年 4 月以来，城中村改造被中央多次提及，月以来，城中村改造被中央多次提及，后续相关政策出台和地方推进速度有望加后续相关政策出台和地方推进速度有望加快快。4 月和 7 月政治局会议均提到积极推动城中村改造，7 月国常会审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见、何立峰副总理主持召开在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议，此后住建部、发改委、央行、自然资源部等陆

4、续在文件或会议中提及相关内容。我们认为城中村改造兼顾了多层次政策目标，我们认为城中村改造兼顾了多层次政策目标，未来未来有望在新型城镇化、扩大内需、推动房有望在新型城镇化、扩大内需、推动房地产行业建立新发展模式等方面持续扮演重要角色。地产行业建立新发展模式等方面持续扮演重要角色。本篇报告中，我们将系统性梳理城中村改造的定义、目的和模式，分析城中村改造的难点和政策发力点，并尝试搭建城中村改造建安投资、新增供应商品房货值、被征收人房票/货币化补偿金额的测算框架。图表图表1：今年以来中央和国务院各部门关于城中村改造的表述今年以来中央和国务院各部门关于城中村改造的表述 时间时间 会议会议/部门部门 文件

5、文件 具体表述具体表述 2023/4/28 政治局会议-在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设 2023/7/21 国常会 关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见 在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。2023/7/24 政治局会议-积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产 2023/7/27 住建部企业座谈会-希望建筑企业

6、和房地产企业积极参与城中村改造 2023/7/28 超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议-何立峰强调，积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。从客观实际看，现阶段推进城中村改造困难大、矛盾多、情况复杂，要坚持问题导向和目标导向，以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子。2023/7/31 发改委 关于恢复和扩大消费措施的通知 在超大特大城市积极稳步推进城中村改造 2023/8/1 央行、外管局工作会议 加大对住房租赁、城中村改造、保障性