1、仓储物流行业研究报告：正在加速迭代高标仓赛道仓储物流行业研究报告：正在加速迭代高标仓赛道证券研究报告证券研究报告 行业深度报告行业深度报告本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。研究助理：梁骁研究助理：梁骁分析师：韩军分析师：韩军SAC 编号:S1440519110001SFC 编号:BRP908发布日期：2023年10月12日 核心观点及摘要核心观点：核心观点：仓储物流行业市场规模万亿级体量巨大，且需求较大的高标仓在

2、仓储物流设施的占比不断提升。仓储物流行业优惠政策持续，但拿地成本面临升高压力，行业的季节性特征体现在短期租金与空置率变化，但仓储物流行业大周期不可避免，具备长期性投资价值；供给核心区域主要集中长三角、珠三角和环渤海地区，供给区域错配表现背后是物流供给端驱动力的“扭曲”。物流高标仓存量突破一亿，多元化格局基本形成，“一超多强”格局稳固。租金价格、物业出租率、土地价格和资金成本是最为核心的要素。高标仓储物流市场呈现“自动化&智能化、产业一体化、绿色化&低碳化、国际化、资产证券化”五大发展趋势。建议重点关注电商及国央企背景仓储物流企业机会。仓储物流行业市场规模万亿级体量巨大，且需求较大的高标仓在仓储

3、物流设施的占比不断提升仓储物流行业市场规模万亿级体量巨大，且需求较大的高标仓在仓储物流设施的占比不断提升仓储物流行业规模处于上升期，从物流仓储费规模看，近几年逐年稳定提升，2022年达到5.95万亿元/+5.3%，占物流行业总费用规模的33.4%，从仓储物流设施规模看，截止2022年底国内通用仓库总面积约为12.2亿立方米，过去10年保持5.7%的复合增长；但2022年中国为0.86平方米/人，与欧美成熟市场相比仍具备发展空间。仓储物流设施可以简单分为高标仓（即“高标准仓库”）和非高标仓，高标仓可以进一步分为标准库、高温库、低温库等模式。截至2022年末全国高标仓存量共计1.13亿平方米，高标

4、仓在仓储物流设施的占比不断提升，2012年至2022年期间高标仓存量复合增长率约27.4%，但目前我国高标仓规模占整体仓储比重尚不足10%。2 WYgVgYhU9UmUrNqMsP9P8Q7NmOpPtRsRjMrQrRfQpOnO7NqQxOwMtRnOwMpNnM内容摘要高标仓储物流研究分析框架高标仓储物流研究分析框架政策端：仓储物流行业优惠政策持续，但拿地成本面临升高压力。需求侧：ToC方面消费去中心化，围绕多渠道融合的城市中心仓需求上升；ToB方面产业转型升级，核心区域的大型综合物流园区需求增加；国际方面，品牌出海带动跨境电商B2C的海外仓需求快速增长。供给侧：仓储物流行业的季节性特征

5、体现在短期租金与空置率变化，但仓储物流行业大周期不可避免，具备长期性投资价值；物流仓储供给核心区域主要集中长三角、珠三角和环渤海地区；供给区域错配表现背后是物流仓储供给端驱动力的“扭曲”；人口老龄化催化，预计将在26年出现物流劳动力供需失衡拐点，催生仓储自动化作业等新技术和场景的加速落地。竞争格局：物流高标仓存量突破一亿，多元化格局基本形成；仓储物流赛道“一超多强”格局依然稳固。财务指标：仓储物流企业通过资源整合，实现资源价值最大化；租金价格、物业出租率、土地价格和资金成本是最为核心的要素。高标仓储物流市场呈现五大发展趋势高标仓储物流市场呈现五大发展趋势自动化&智能化、产业一体化、绿色化&低碳

6、化、国际化、资产证券化。高标仓储市场核心公司梳理高标仓储市场核心公司梳理目前高标仓储物流业务公司大致可分为三类：金融背景、地产背景及物流背景，不同背景公司的核心能力存在差异。投资建议及风险提示投资建议及风险提示投资建议：重点关注电商及国央企背景仓储物流企业。主力消费群体的对收入的悲观预期可能导致需求进入到震荡甚至下降中，同时当下国内供给过剩，仓储物流用地呈现地理空间分布不均和周期性，且面临适龄物流劳动力减少所带来的成本压力。风险提示：需求下滑及供给局部过剩导致的空置率上升、租金下降；退出风险；利益冲突风险；汇率风险。3 目录一、仓储物流行业市场规模及分类一、仓储物流行业市场规模及分类二、高标仓