1、证券研究报告|公司深度|房地产 1/22 请务必阅读正文之后的免责条款部分 绿景中国地产(00095)报告日期：2023 年 10 月 11 日 蓄势待发，蓄势待发，旧改先锋旧改先锋迎来迎来业绩释放业绩释放期期 绿景中国地产深度绿景中国地产深度报告报告 投资要点投资要点 聚焦城市更新聚焦城市更新，打造旧改龙头打造旧改龙头 公司成立于 1995 年，是深圳市知名的综合性房地产开发及物业运营商，公司以房地产开发为主要业务方向，在旧改方面拥有 20 余年的开发经验，持续聚焦开发大湾区城市更新项目，业务布局主要包括深圳、香港、珠海等城市。2022 年公司合约销售金额为 40 亿元，同比下降 5.4%；

2、2023H1 公司销售金额为 29.5亿元，同比增长 16%，位列克而瑞 2023 年上半年房企销售排行榜第 118 位。在手土储优质，白石洲项目迎来业绩释放在手土储优质，白石洲项目迎来业绩释放带动公司经营全面向好带动公司经营全面向好 截至 2023 年 6 月底，公司拥有土地储备约 704.8 万平方米，其中约 79%位于大湾区内的深圳、香港及珠海等重点城市，土储位置优越。我们认为，当前土地市场呈现分化趋势，公司所深耕的大湾区土地市场竞争激烈，但公司在手土储资源丰富，且持有的白石洲项目区位优质、体量巨大，在土储方面具备优势。公司自2019 年持续开发白石洲项目，该项目总建筑面积约 500 万

3、平方米，总货值约2000 亿元，白石洲项目已于 9 月 16 日开盘销售，首开当日去化率达 63%。我们认为白石洲项目的顺利推进能够为公司贡献丰富可销售货值，助力公司在销售市场上长期保持竞争力，且我们预计项目能够保持销售通畅，预期公司的现金流及财务情况将持续得到改善。旧改特色鲜明，受益于旧改特色鲜明，受益于核心城市政策调整核心城市政策调整及城中村推进及城中村推进 2023 年中央加大推进城中村改造力度，4 月和 7 月两次政治局会议先后强调积极推进城中村改造；且深圳市多元运用政策工具箱，有序推进城市更新。公司具备 20 余年的旧改经验，持续深耕大湾区及深圳市场，旧改经验丰富。我们认为，城中村改

4、造模式的重要性正在逐渐提升，公司有望受益于城中村改造政策落地，在手旧改项目预期将加速推进，且公司多年的旧改经验在旧改项目拓展方面能够保持竞争力，公司土储有望实现高质量增长。此外，8 月以来深圳市先后实施认房不认贷、房贷利率下调等多项需求端调整政策，我们认为政策放松效果将会逐渐显现，能够助力公司销售保持通畅，公司整体发展潜力值得期待。财务危机逐渐解除，债务结构持续优化财务危机逐渐解除，债务结构持续优化 2023H1 公司融资金额超 100 亿元，并成功支付 4.7 亿元美元债。截至 2023 年6 月末，公司已无美元债相关债务。从债务结构来看，公司 1 年内到期债务占比为 33.3%，银行及其他

5、类借款占比为 92.3%。我们认为，公司债务结构清晰，随着 2023 年下半年公司白石洲项目、红树湾壹号二期等旧改项目陆续走向收成期，预期能够为集团贡献持续性的销售回款，公司的信用“暴雷”风险将逐渐消除，且公司的负债结构及债务成本有望得到改善。盈利预测与估值盈利预测与估值 随着公司经营情况持续向好，压制公司估值的风险因素将逐渐化解，截至 2023年 10 月 11 日，公司当前 PB 估值仅为 0.23 倍，显著低于行业平均水平。综合考虑公司的财务安全性、土储质量、品牌力，我们预计公司 2023 年仍然亏损，归母净利润为-7.13 亿元，2023 年 BPS 为 4.72 元/股，综合考虑 N

6、AV 估值及PB 估值，我们认为公司应当享有估值溢价。首次覆盖，给予“增持”评级。（本文非特别注明，均为人民币计价，取近 12 个月汇率均价，1 港元=0.8953 元人民币）风险提示风险提示：政策存在不确定性；行业下行影响毛利率；项目推进不及预期。投资评级投资评级:增持增持(首次首次)分析师：杨凡分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 研究助理：吴贵伦研究助理：吴贵伦 基本数据基本数据 收盘价 HK$1.21 总市值(百万港元)6,168.22 总股本(百万股)5,097.70 股票走势图股票走势图 相关报告相关报告 -13%16%45%73%102%131%22-1022-