1、 敬请阅读末页之重要声明 历次房地产周期复盘历次房地产周期复盘及政策空间展望及政策空间展望 相关研究：相关研究：1.房地产事件点评：多个二线城市放松限购，有望提振短期市场需求 2023.9.14 行业评级：行业评级：增持增持 近十二个月行业表现近十二个月行业表现%1 个月 3 个月 12 个月 相对收益-3 1 0 绝对收益-5-3-11 注：相对收益与沪深 300 相比 分析师：分析师：张智珑 证书编号：证书编号：S0500521120002 Tel：021-50295363 Email： 地址：地址：上海市浦东新区银城路88号中国人寿金融中心10楼 核心要点：核心要点：周期特征：周期特征：

2、调控政策目标和方式发生变化调控政策目标和方式发生变化，周期波动从周期波动从短期短期转为转为中长期中长期 2005 年至今我国的房地产周期大致可以划分为四轮，分别为 05-08 年、09-11年、12-14 年、15 年至今，目前仍处于第四轮周期的底部。从周期长度看，前三轮周期中的销量和价格周期持续时间平均分别为 39 个月和 37 个月，即呈现出 3 年左右的短周期波动。09-11 年和 12-14 年两轮周期上行期约 1年，下行期约 2 年。而 05-08 年由于经济处于高速增长阶段，上行期更长，与前两轮周期正好相反。2015 年开启的第四轮周期至今已经持续近 9 年，其中 15-16 年市

3、场量价齐升，销售面积同比增速上行期持续 14 个月，新房价格环比增速上行期长达 2 年。2016 年以来量价进入下行周期，库存开始攀升，尽管量价增速在 2021 年短暂反弹，但随着行业政策收紧继续下行。调控政策具有明显的逆周期特征，政策分别针对房地产行业的需求端和供应端进行调控。从调控方式看，2015 年以前政策主要针对需求端进行调控，而且中央政策和地方政策比较同步，具有明显的“一刀切”特征，所以周期波动比较明显。然而，2016 年以来政策基调向“因城施策”和“房住不炒”转变，中央与地方、各城市之间的政策同步性均明显减弱，导致短期波动被熨平，拉长房地产周期。此外，供应端调控也在逐渐加强，例如近

4、年来推出的土地出让“两集中”、“三道红线”以及房地产贷款集中度管理制度等，这些供应端政策对行业产生了深远影响。周期复盘：周期复盘：需求端的需求端的限购和限贷政策限购和限贷政策是过往周期中常用的调控方式是过往周期中常用的调控方式 （1 1）0 05 5-0808 年年：量价上行期持续 2 年，下行期持续 1 年左右，销量领先价格 2 个月见顶。调控以需求端政策为主，包括提高首付比例和交易税费，货币政策与行政调控同步收紧。（2 2）0909-1111 年：年：量价上行期持续 1 年，下行期约 2 年，销量领先价格 1 个月见顶。政策放松期持续约 1 年，与量价上行期同步。调控方式包括提高二套房首付

5、比例，同步收紧货币政策，并首次采取限购措施，不断扩大限购范围，市场分类调控特征显现。（3 3）1 12 2-1414年：年：量价上行期仍持续约 1 年，不同之处是销量同比下行持续 2 年，但价格下行仅持续 17 个月。限购、限贷仍为主要调控手段，但货币政策未同步收紧。（4 4）1 14 4-1616 年宽松周期：年宽松周期：货币政策（包括信贷政策、首付比例和贷款利率）是核心调控方式，叠加多数城市取消限购、降低购房成本，直接提升居民购房意愿和能力。（5 5）1 17 7 年至今年至今的紧缩周期：的紧缩周期：17-18 年上半年，热点城市限贷、限购、限售、限价等调控政策不断加码，而三四线城市在棚改

6、货币化推动下去库存，导致城市之间的市场热度出现分化，进而弱化了周期波动。20 年下半年楼市和土地市场过热背景下，供需两端调控加码，房企杠杆率和融资受到严格限制，市场进入深度调整期。政策展望：政策基调全面转向，政策展望：政策基调全面转向，调控调控政策仍有放松空间政策仍有放松空间 限贷政策方面，一线城市二套房贷款首付比例仍然较高。目前一线城市中仅广州下调了贷款首付比例及房贷利率下限。北京、上海的二套房普宅商贷首付比例分别为 60%、50%，非普宅首付比例分别高达 80%、70%。同时，因为普宅认定标准较为严苛且未及时调整，所以目前实际成交的大部分住宅会被划为非普宅，导致二套房首付比例较高，深圳也如