2023我国城中村改造要点、规模测算及典型模式分析报告.pdf

1、2023 年深度行业分析研究报告 内容目录内容目录 1.存量时代下，房地产未来的新发展格局存量时代下，房地产未来的新发展格局.5 2.本轮城中村改造的要点解读本轮城中村改造的要点解读.9 2.1.改造范围：聚焦超大特大城市的中心区域.10 2.2.拆建比例：整体比例可控，有望适度放松.12 2.3.补偿方式：房屋或房票安置为主取代货币化安置.13 2.4.改造周期：项目周期较长，以稳为主.13 2.5.资金来源：社会资本尤其是国央企为重要主体，政策性银行贷款和专项债补充空间.13 3.城中村改造规模测算城中村改造规模测算.16 3.1.城中村建筑面积测算.16 3.2.城中村改造拉动的销售和投

2、资测算.18 4.城中村改造的三种典型模式及受益公司城中村改造的三种典型模式及受益公司.19 4.1.政府引导，相关公司作为开发商参与项目开发上海奉贤泰日地区城中村改造.20 4.2.政府主导，相关公司作为代建服务商深圳罗湖“二线插花地”棚改.21 4.3.政府或国企平台收储，相关公司代运营持有物业成都猛追湾城市更新.23 5.投资建议投资建议.25 5.1.城建发展：深耕北京优势显著，棚改布局逐步兑现.25 5.2.珠江股份：剥离地产业务轻装上阵，转型智慧城市运营服务商.27 图表目录图表目录 图 1：2020 年中国住房多以购买或自建房为主.5 图 2：存量房中房龄超过 20 年的占比达

3、35%.8 图 3：城中村改造、老旧小区改造、棚改区别.9 图 4：七普中超大、特大城市常住城区人口情况.10 图 5：21 个超大特大城市 2023 年城中村改造和城市更新计划.11 图 6：2019-2022 年城中村改造的市场规模.12 图 7：PSL 运行机制.14 图 8：2020 年各城市城中村人口及建筑面积测算.17 图 9：2020 年各城市城中村自建户数及租赁户数占比.17 图 10：2020 年各城市城中村建筑面积.17 图 11：城中村改造带来的每年新建商品房建面占全国销售面积比例敏感性分析.18 图 12：拆旧比为 20%、拆建比为 2 的情况下，城中村改造拉动的总投资

4、测算.19 图 13：拆旧比为 50%、拆建比为 2 的情况下，城中村改造拉动的总投资测算.19 图 14：罗湖“二线插花地”棚改现场.22 图 15：“二线插花地”改造后效果图.22 图 16：成都猛追湾城市更新改造前后对比.23 图 17：城建发展股权结构图（截至 2023 年 8 月 24 日）.25 图 18：城建发展历年销售金额及同比.26 图 19：城建发展历年营收及增速.26 图 20：城建发展历年归母净利润.26 图 21：珠江股份股权结构图（截至 2023 年 8 月 24 日）.27 表 1：重点公司估值.2 表 2：2021 年以来中央层面出台的部分租赁住房政策.6 表

5、3：2021 年以来中央层面出台的“城中村改造”的政策.7 表 4：一线城市典型城中村改造项目进程与耗时.13 表 5：2014-2015 年棚改关键政策一览.14 表 6：三种典型城中村改造模式.20 1.存量时代下，房地产未来的新发展格局存量时代下，房地产未来的新发展格局 当前，中国住房市场供给结构呈现“重购买、轻租赁”和“重市场、轻保障”的状当前，中国住房市场供给结构呈现“重购买、轻租赁”和“重市场、轻保障”的状态。态。自 1998 年房改以来，我国住房供应体系一直在完善，经历了从“商品房为主、保障性住房为辅”、“商品房与保障房并重”到“多层次住房供应”阶段。目前，我国初步形成了商品房以

6、市场化供应为主，经适房、公租房、棚改安置房等保障性住房以政府支持为主的住房供应体系。但是由于各方利益驱动，我国房地产市场一直“重市场、轻保障”，保障性住房、租赁住房供应不足。2021 年国民经济和社会发展统计公报显示，2021年全国保障性租赁住房开工建设和筹集 94 万套，发改委印发的保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法规定保障性租赁住房以建筑面积不超过 70 平方米小户型为主，从各地实践来看，套均面积或在 40-60 平方米范围，因此我们估算，2021 年全国保障性租赁住房开工建设和筹集约 0.38-0.56 亿平，远低于 2021 年商品住宅新开工面积的 14.6 亿平。图图1：2