2023近十年日本房地产市场分析：泡沫经济的形成、崩溃及复苏发展.pdf

1、2023 年深度行业分析研究报告 目录目录 核心观点.1 摘要.1 1.日本房地产泡沫的形成与崩溃.1 1.1 背景：实际需求减弱、宽松货币和弱金融监管推动泡沫形成.1 1.1.1 宏观环境：日本 80 年代起生育率降低，房地产基本面支撑力不足.1 1.1.2 货币政策：宽松货币政策叠加金融自由化促进泡沫生成.2 1.1.3 助推因素：企业积极参与土地投机、股票价格暴涨与地产泡沫同步出现.4 1.1.4 泡沫特点：日本房地产泡沫较他国更严重、持续时间更长.5 1.2 过程：股市、楼市先后崩盘，银行不良率大幅提升.5 1.2.1 1990 年起，日本股市大幅下挫，企业大幅亏损，市场恐慌情绪蔓延.

2、5 1.2.2 1991 年起，日本房地产价格崩盘，企业集中破产，土地流动性下降.6 1.2.3 1992 年起，未偿住房贷款和银行不良贷款持续攀升.7 1.3 回溯：日本当局的政策失误是泡沫破灭的直接原因.8 1.4 启示：对中国的启示及中日房地产市场对比.10 1.4.1 对中国的启示：注重政策前瞻性和财政、货币政策的协同性.10 1.4.2 中日房地产市场对比：出险范围、银行风险、政策实施均有不同.10 2.日本近十年房地产市场：温和复苏，焕发新生.12 2.1 安倍经济学改善了房地产市场环境.12 2.1.1 安倍经济学三支箭：积极的货币政策、灵活财政政策、结构性改革.12 2.1.2

3、 转暖的宏观经济形势改善了房地产市场环境.14 2.2 近 10 年日本楼市表现：价格温和回升，新开工维持低位，人口集聚导致非核心区空置率较高.15 2.2.1 近 10 年日本商品房价格指数涨幅达 35%，其中公寓指数涨幅超 80%.15 2.2.2 新开工数量低位稳定，土地市场流动性较好.16 2.2.3 人口总量下降背景下，空间集聚导致非核心城区、郊区房产空置率高.17 2.3 多重因素共同推动楼市回暖.19 2.3.1 宏观经济回暖，居民收入提升，利率及政策环境友好.19 2.3.2 租金回报稳定，外国投资者购房成本较低，近年日本房地产投资中约 30%为海外资金.20 2.3.3 独居

4、化趋势明显，女性劳动参与率和购买力提升.21 2.4 保障房市场：由大规模供应转向翻新改造.21 2.4.1 保障房现状：政府领导，市场主导的保障住房体系.22 2.4.2 保障房当前发展重点：老旧住宅改造，提升社区机能.22 2.5 日本租赁市场：租房市场稳定规范发展，租金回报率较高.23 2.5.1 租赁相关法规：形成涵盖面较广的租赁住房保障体系.23 2.5.2 日本租赁市场特点：租赁住房集中于大都市圈，租金回报率较高.24 2.5.3 日本租赁房屋管理：服务方式多元，机构化专业化程度高.26 2.5.4 日本租赁住宅 REITs：年化收益高于其他 REITs 业态，表现强劲.28 3.

5、泡沫经济后日本房企的发展特点与典型代表.30 3.1 行业趋势：降杠杆、集中度提升、转型经营服务业务.30 3.1.1 泡沫经济后的日本房企：压降杠杆、向管理要红利.30 3.1.2 行业集中度提升，财团系房企穿越周期.31 3.1.3 日本房企转型发展，不动产经营服务成为营收的主要来源.33 3.2 日本房企的典型代表：三井不动产&大东建托.34 3.2.1 综合型龙头房企代表：三井不动产引领行业发展的综合房地产商.34 3.2.2 经营服务型房企代表：大东建托日本最大的长租公寓服务商.37 图表目录图表目录 图表 1：日本 90 年代房地产泡沫的形成与崩溃.1 图表 2：日本生育率降低老龄

6、人口占比上升.2 图表 3：日本城镇人口及城市化率增速放缓.2 图表 4：日元升值引起央行连续四次下调贴现率.2 图表 5：日本地价大幅上涨.2 图表 6：日本国内银行放款结构.3 图表 7：日本国际收支资本和金融项目逆差缩小.3 图表 8：国外对日本国内直接投资（1983-1993）.3 图表 9：商业用地价格增速位居第一.4 图表 10：企业土地和建筑物支出大幅增加.4 图表 11：1990 年实际房屋价格指数高达 163.9.4 图表 12：1989 年末东京日经 225 指数达 38916 点.4 图表 13：日本房地产泡沫破裂过程.5 图表 14：1990 年东京日经 225 指数跳