1、 房地产房地产|证券研究报告证券研究报告 行业点评行业点评 2023年年 9 月月 6 日日 强于大市强于大市 相关研究报告相关研究报告 城中村改造点评：城中村改造政策稳步推城中村改造点评：城中村改造政策稳步推进，利好相关经验丰富的央国企进，利好相关经验丰富的央国企（2023/7/29）地产新模式探索系列之一：代建行业篇地产新模式探索系列之一：代建行业篇代建新航道，迎来新机遇代建新航道，迎来新机遇(2023/8/5)走出停滞期，诞生新格局走出停滞期，诞生新格局房地产行业房地产行业2023年中期策略（年中期策略（2023/6/13）中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨

2、询业务资格具备证券投资咨询业务资格 房地产行业房地产行业 证券分析师：夏亦丰证券分析师：夏亦丰(8621)20328348 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐证券分析师：许佳璐(8621)20328710 jialu.xu 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 地产新模式探索地产新模式探索系列之系列之二二：城中村改造城中村改造篇篇 城中村改造加速推进，超7亿平规模为行业注入新动能 核心观点核心观点 城中村改造为这轮地产重要政策之一。城中村改造为这轮地产重要政策之一。今年以来，中央高级别会议已多次提及城中村改造。尤其是 721 国常会关于

3、在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见正式落地，加大政策支持力度，加快城中村改造进程。城中村改造的市场有多大？城中村改造的市场有多大？1）根据我们的测算，我国全国范围内城中村约根据我们的测算，我国全国范围内城中村约 1919 万套，占万套，占存量住房的存量住房的 10%，涉及面积或达，涉及面积或达 17.5 亿平。亿平。1919 万套的规模约为老旧小区改造体量的一半，约为棚户区改造的三分之一。考虑到城中村改造主要集中在一二线城市，实际体量或将更小。2）从从省份结构数据省份结构数据看看，城中村多城中村多集中在东部沿海一带集中在东部沿海一带，15%位于广东、9%位于山东、9%位于浙江、8%

4、位于江苏；而棚改和老旧小区改造均主要是集中在中西部省份。3）根据我们测算，超大特大城市城中村待改造规模约根据我们测算，超大特大城市城中村待改造规模约 7.7 亿平，一线城市亿平，一线城市 3.1 亿平亿平。其中深圳 2.2 亿平、武汉 6546 万平、东莞 6037 万平、广州 5693 万平、杭州 5591 万平、郑州4457 万平，城中村体量相对较大。北京和上海分别为 1756、1528万平。重点城市如何开展城中村改造？重点城市如何开展城中村改造？城中村改造要经过规划、前期土地开发整理、土地收储、建设四大阶段。从市场实践来看，普遍存在土地变性、利益关系与产权复杂、清产清资、资金筹措困难、市

5、场主体参与积极性不高等难点。因此改造是长期而渐进的过程，单个项改造是长期而渐进的过程，单个项目目 7-8 年，年，整个城市整个城市周期周期会更长会更长，以上海为例，以上海为例，预计预计需要需要 19 年年（2014-2032 年）。1）从从主导方来看，主导方来看，目前我国城中村改造目前我国城中村改造模式有四种模式有四种：政府主导：政府主导（以杭州、上海等为主）开发商开发商主导主导（以珠海、郑州为主）；村集体主导改造村集体主导改造（以广深为主，通常由村股份公司主持实施，资金主要来源于村民自筹资金、政府扶持、商业银行贷款）；三方三方合作模式合作模式（以北京、西安为主）。2）从从改造方式改造方式看，

6、看，有拆除新建、整治提升、拆整结合三种有拆除新建、整治提升、拆整结合三种，各地根据城市规划、功能定位、经济实力选择。3）从从土地土地开发模式开发模式看看，主要有一二级联动和做地，主要有一二级联动和做地模式模式。其中深圳、上海、成都等城市多采用一二级联动模式，即允许承担拆迁和土地一级开发的市场主体不经过招拍挂，通过协议转让、补缴地价等方式获得土地二级权利，优势在于一二级资源嫁接，节省成本，增厚综合利润空间。广州和杭州广州和杭州主要主要采用做地模式采用做地模式，即一级开发后土地必须收储，进行招拍挂后才能进入二级开发，一、二级市场是分开的。做地模式可以缓解资金压力，也有利于内部充分竞争，更加高效。4