1、 1/21 2023 年年 9 月月 4 日日 行业行业|深度深度|研究报告研究报告 行业研究报告 慧博智能投研 城中村改造深度：城中村改造深度：经济意义经济意义、市场空间、市场空间、产产业业机会与相关企业深度梳理机会与相关企业深度梳理 今年以来政治局会议、国常会多次提出在超大特大城市推进城中村改造，这是当前阶段站在中国式现代化战略全局高度做出的具有重大而深远意义的工作部署，是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的重要举措。城中村改造有利于改善城中村居民的生活条件，释放其消费潜力，并推动房地产行业向新发展模式转型。此外，城中村改造的深入推进，也将拉动消费建材、电梯、木门、马桶卫浴、家电等下游

2、行业需求，地方国有地产企业或将从中优先受益。以下我们就将对城中村改造话题展开论述分析，城中村改造走过了怎样的历史发展阶段？当前呈现怎样的市场现状？当下政策环境怎么样？其对市场的经济意义如何？产业涉及哪些参与主体与市场机会？将利好产业链哪些相关企业？对应的市场空间有多大？以下我们将对相关问题逐一分析。目录目录 一、行业概况.1 二、行业发展历程.4 三、市场现状.6 四、政策环境.8 五、经济意义.11 六、参与主体与市场机会.14 七、利好产业链及相关企业.16 八、市场空间.19 九、参考研报.21 一、行业概况一、行业概况 1、城中村改造不同于棚改、旧改城中村改造不同于棚改、旧改 旧改旧改

3、：可以是广义的“旧城改造”，也可以是狭义的“老旧小区改造”。“老旧小区改造”则是对小区环境、道路水电、外墙等的修缮与整改；“旧城改造”为更大的概念，包含“老旧小区改造”、“棚改”、“城中村改造”等。棚改棚改：棚改面向的棚户区，指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域，需要拆除重建。2/21 2023 年年 9 月月 4 日日 行业行业|深度深度|研究报告研究报告 城中村改造城中村改造：从狭义上说，城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演

4、变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。城中村改造与棚改、旧改不同，具体来看，它们之间的区别可大致分为以下几个方面：改造对象方面改造对象方面，城中村改造针对的是超大特大城市城中村；旧城改造的对象是旧城镇、旧厂房、旧村庄等；棚改则是城镇中不符合整体居住水平的危旧住房。改造模式方面改造模式方面，城中村改造为“留拆改增”，即以保留为主，拆除危房和公共短板严重的空间，同时增加公共服务设施，以政府引导、市场主导，企业实施为主，偏向市场化；棚改是政府为改善住房条件而推出的一项民心工程，以政府为主导

5、，通过国企实施，整体偏向政策化；旧改则是综合整治模式，政府引导，市场开发商主导，整体方向更加市场化、商品化。改造周期方面改造周期方面，城中村改造要求“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”，整体周期较长；旧改也因其有较为明确的流程管理，有较长的建设周期；而棚改则大拆大建，并因三四线城市拆迁较为容易而进展迅速。资金来源方面资金来源方面，城中村改造主要通过财政补贴、专项债等方式解决，同时鼓励和支持民间资本参与，以可持续运营为导向；棚改除中央补助资金、地方政府投入资金外就是地方平台借贷，并进行滚动拆改，这同时产生了较大的债务；旧改资金由政府与居民、社会力量合理共担，各地区有细化规定。2、城中村具农村与

6、城市的双重属性，可释放消费潜力和内需城中村具农村与城市的双重属性，可释放消费潜力和内需 fYqRzQuNtQ9W8O8QaQpNrRpNtQfQpPvMkPpPsP6MpOoOMYoPmQMYtRrN 3/21 2023 年年 9 月月 4 日日 行业行业|深度深度|研究报告研究报告 城中村具有农村与城市的双重属性城中村具有农村与城市的双重属性。在经济高速发展过程中，城市周围农业用地被合并划入规划发展范围，原居住民住宅被城市包围，形成新的特殊区域，即城中村。因其与城市规划割裂，整体土地利用低效、发展不均。此外，城中村房屋通常为简陋且临时性的结构，建筑安全性较低，缺乏基本公共服务设施，如供水、排