1、 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告|行业点评 2023 年 08 月 19 日 房地产开发房地产开发 城中城改造城中城改造十五十五问问 1.此轮城中村改造不同于上棚改：此轮城中村改造不同于上棚改：定义不同；土地性质不同（最大的区别）；拆改涉及面积范围与过去棚改执行上的本质不同；补偿方式和资金来源不同等。2.此轮此轮城中村改造涉及多少城市城中村改造涉及多少城市：截至 21 年末我国超大特大城市有 19个。3.城中村改造模式有哪些城中村改造模式有哪些：拆后重建型；不拆纯改型；改增型；基础设施调整型。4.城中村重建型改造模式有城中村重建型改造模式有哪些哪些：杭州模式：政

2、府主导、做地+收储、一二级分开；深圳模式：市场主导，一二级联动；广州模式：由“政府主导、村为主体，市场参与”转为做地和收储相分离；上海模式：政府主导，重视对开发企业筛选与把关。5.19 个特大超大城市城中村改造规划个特大超大城市城中村改造规划：不同城市在改造目标、模式上各有探索，地方政府自主权较大；在实践层面，已有部分城市出台了较为详细的城中村改造规划，其中广州、上海、长沙等已出台十年的长周期目标。6.城中村改造影响几何：城中村改造影响几何：2019-2022 年我国城中村改造投资额均值为11634.7 亿元，2022 年投资额降速至 6559.26 亿元。参考各城改造规模及规划描述，可以判断

3、即使有配套资金加持，带来的更多也只有边际变化，其对于超大特大城市的价格拉动作用以及对周边三四线城市传导作用将会有限。7.城中村改造周期有多长：城中村改造周期有多长：如今在建城中村批后实施周期平均已超过 7年，特大城市一线城市除重点项目外，平均周期都超过 10 年；随周期加长、村民临迁、融资成本不断推高，带来项目资金短缺推进困难。8.城中村改造能否快速提速：城中村改造能否快速提速：城中村改造没有停过，但前期降过速，现在政策引导更多在于提速。我们认为城中村改造有几大痛点、难点、拟解决问题难以简单通过政策指引、资金引导去压缩改造周期，城中村改造不是说提速就提速。9.城中村改造是否改变土地性质、改变建

4、筑用途：城中村改造是否改变土地性质、改变建筑用途：城中村或因土地用途变更而涉及较为复杂的土地所有权变更问题，亦或是因原区位调整更新后既有建筑（危改）涉及更复杂的变更用途和变更容积率手续；且城中村改造并不必然以征收集体土地为前提，还涉及国有建设用地、既有建筑用途变更、容积率增容工作。10.城中村改造前期涉及哪些费用：城中村改造前期涉及哪些费用：前期费用或包括基础数据调查费、项目实施改造方案编制费等；拆迁费用或涉及临迁费、房屋拆运费用、房屋建筑成本补偿费、修缮费、迁建费等；复建费用或涉及住宅、商场改造、建设费用、基础设施建设费用等。11.此轮城中村改造主要资金来源推测此轮城中村改造主要资金来源推测

5、：城中村改造原本已有成熟资金对应体系，主导资金跟随主体/拆建模式走；本轮城中村改造政策在额外配套资金方面尚未明确，预期后续会有额外中长期配套资金去扶持。12.民间资本还能从何处去介入：民间资本还能从何处去介入：大部分一二级不联动的城市，其一级基本上由地方城投主导，民间资本很难介入；一二级联动中能够介入的民间资 增持增持（维持维持）行业行业走势走势 作者作者 分析师分析师 金晶金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱： 分析师分析师 周卓君周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱： 相关研究相关研究 1、房地产开发：1-7 月统计局数据点评:销售额同比由正转负至-1

6、.5%，开发投资额同比-8.5%2023-08-16 2、房地产开发：2023W32：本周新房成交面积同比-35.1%，基本面疲弱静待核心城市政策落地2023-08-13 3、房地产开发：2023W31：7 月销售创今年以来最低点，托底市场关键在于核心城市放松2023-08-06 -32%-16%0%16%2022-082022-122023-042023-08房地产开发沪深300 2023 年 08 月 19 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 本多为深耕多年的民企，而当前尚有余力去做增量的民营旧改房企所剩无几。13.“平急两用”理解：“平急两用”理解：“平急两用”