1、行业研究重整旗鼓：从核心数据看，中国机场 有税消费市场完全具备触底反弹的基础Rallying Back:Chinas Airport Taxed Consumption Market is Fully Positioned for Bottoming-Out Rebound2埃尔坡研究 AIRPO RESEARCH透过15个吞吐量在1500万人次以上的机场核心商业数据，我们对2019年至2022年国内机场有税商业市场的运转情况进行整体梳理。在客流重新井喷的利好形势下，国内机场的有税消费市场能否恢复，甚至超越2019年的“巅峰状态”备受行业关注。从2023年半年度和暑运的数据来看，客流已经不是问

2、题，“消费力”（综合社会消费形势、消费客群、消费模式、消费行为、消费意愿等复杂因素的一个泛化说辞）成为行业真正复苏面临的最大不确定因素，同时也是最难破解的问题。在此之外，我们认为一些容易但重要的问题可能还未受到足够的重视，其中包括：多少客流量承载多少商业面积是最佳匹配？尤其是随着航站楼越来越大，卫星厅越建越多，大型机场的商业面积总量大的惊人，可同时占比在下降，那么对中小规模机场来说适合自己的比例是多少。每平米贡献多少租金是合适的？租金坪效太高可能仅仅是因为总商业面积太少。在每个从机场进出的旅客身上分摊多少租金是相对合理的？太低了说明资源价值白白流失，可太高了也并非就是好事，没准旅客正在无声地忍

3、受高价格低品质的商业服务，可持续性存疑。前言2023 AIRPO.All Rights Researved.3福州长乐国际机场厦门高崎国际机场上海浦东国际机场上海虹桥国际机场沈阳桃仙国际机场杭州萧山机场重庆江北国际机场深圳宝安国际机场广州白云国际机场郑州新郑国际机场成都双流国际机场贵阳龙洞堡国际机场昆明长水国际机场济南遥墙国际机场北京首都国际机场4埃尔坡研究 AIRPO RESEARCH01核心观点Core Opinion2023 AIRPO.All Rights Researved.5核心观点01观点一从2019年到2022年，国内机场商业的资源价值缩水一半过去几年是机场商业极为动荡的时期。

4、客流的极速变化给机场消费市场带来了极大的不确定性，机场商业资源的价值也处在剧烈变动之中。2019到2022年的四年间，国内机场在有税商业板块的租金回报经历了100亿、60亿、70亿和50亿“过山车式”的阶段，稳定性彻底被打破。2019至2022机场有税商业租金 剧烈下滑6埃尔坡研究 AIRPO RESEARCH核心观点01观点二客流量和商业面积的规模共同决定了资源价值的水平在行业宏观层面，对资源价值水平有决定性作用的实际上是客流量和商业面积两个核心因素。客流急剧收缩的时候，航站楼内的出租商业面积理应快速缩减，把有限的客流聚集到适度的商业区域，才能保证单位面积的商业资源价值水平不被损害。在第一轮

5、大调整时期（2021年之前），行业表现还算得当随着客流的减少空置率快速提升，但是在触底之后价值迅速反弹，直至2022年的极端情况出现。客流急剧收缩聚集客流至适度的商业区域2023 AIRPO.All Rights Researved.7核心观点01观点三若缺乏客流支撑，商业面积扩大不会带来资源价值增长在单个机场层面，无论是经营数据，还是无数行业经验，都充分表明客流接近或处于饱和状态的“老楼”比基础设施优良、面积翻倍的“新楼”生意要好得多，也更容易得到行业经营者的追捧。对规模庞大的新航站楼来说，不仅单位面积的资源价值会大打折扣，在客流增长不太明显的情况下，甚至总体资源价值在短期内都会下降，而不是

6、预想中的随面积翻倍而翻番（航站楼经营条件的改善对经营结果的影响很难评估，但是面积的扩大带来的装修投入、人工成本的增加却是显而易见的。同时，客流量的不充足必然导致单店的销售额受到显著影响）。新航站楼？客流增长不稳定单位面积资源价值总体资源价值8埃尔坡研究 AIRPO RESEARCH核心观点01观点四如何平衡客流量与商业面积之间的关系？即便在不考虑整体经济和消费形势的情况下，面对当前客流迅速恢复，同时航站楼面积也急速扩张的情形，机场如何平衡客流量和商业面积二者之间的关系也是目前至关重要的议题。在埃尔坡看来，一个简单且有效的方式就是分别用“租金收入=商业出租面积*每平米租金贡献”和“租金收入=客流