1、 本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。证券研究报告证券研究报告行业深度行业深度 地产产业链地产产业链迎新机遇，重视城中迎新机遇，重视城中村改造投资机会村改造投资机会 核心观点核心观点：今年以来政治局会议、国常会多次提出在超大特大城市推进城中村改造，这是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署，是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的重要举措。城中村改造有利于改善城中

2、村居民的生活条件，释放其消费潜力，并推动房地产行业向新发展模式转型。根据我们测算，19 个超大特大城市城中村建面 19.4 亿方，改造成本 3.9万亿元。城中村改造将按照政府主导、多主体参与的模式开展，收入来源方面除土地出让收入、商品房销售收入外，经营性物业收入将成为重要补充。预计将拉动消费建材、电梯、木门、马桶卫浴、家电等下游行业需求，地方国有地产企业也将从中优先受益。城中村改造注重改善民生、扩大内需。城中村改造注重改善民生、扩大内需。七普数据显示我国人户分离人口达 4.9 亿，城中村因租金低廉成为大城市众多外来人口的租住选择。城中村改造有利于改善城中村居民的生活条件，促进其消费潜力的释放。

3、国家层面的城中村改造政策起始于 2020 年，部分城市在长期实践中，已形成适应本地的政策体系。预计城中村预计城中村改造建筑改造建筑面积约面积约 19.4 亿方，改造成本亿方，改造成本 3.9 万亿元。万亿元。根据我们的测算，全国超大特大城市共计有 19 个，城中村面积 12.9亿方，城中村建筑密度较高，但楼层往往相对较低，我们假设平均容积率 1.5，则对应总建筑面积 19.4 亿方。按照拆除面积 20%，拆建比 2，整治面积 80%测算，对应改造总成本 3.9 万亿元。城中村改造将按照政府主导、多主体参与的模式开展。城中村改造将按照政府主导、多主体参与的模式开展。模式上将以政府为主导，采取拆除

4、新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。资金来源方面，除传统的政策性银行贷款、专项债等，将会吸引民间资本参与。收入来源方面除了土地出让收入、商品房销售收入外，经营性物业收入将成为重要补充。有望拉动有望拉动下游下游如建材、轻工、家电等行业如建材、轻工、家电等行业需求需求，地方地方国有房企国有房企将将优先优先从中受益从中受益。城中村改造投资巨大，有望拉动建材、电梯、木门、卫浴、家电等下游行业需求。建材推荐三棵树、三棵树、东方雨虹、东方雨虹、东鹏控股东鹏控股；轻工推荐江山欧派、箭牌家居江山欧派、箭牌家居；家电推荐老板电器老板电器。地方地产国企承担城市建设功能，拥有较为丰富的经验，作为本土企业，有

5、望在新一轮城中村改造中优先受益。重点推荐越秀地越秀地产产。风险提示风险提示：资金筹措不及预期，土地出让困难，销售持续低迷等。维持维持 强于大市强于大市 竺劲竺劲 SAC 编号:S1440519120002 SFC 编号:BPU491 任宏道任宏道 SAC 编号:S1440523050002 叶乐叶乐 SAC 编号:S1440519030001 SFC 编号:BOT812 马王杰马王杰 SAC 编号:S1440521070002 发布日期：2023 年 08 月 14 日 市场表现市场表现 相关研究报告相关研究报告 -13%-3%7%17%27%2022/8/32022/9/32022/10/3

6、2022/11/32022/12/32023/1/32023/2/32023/3/32023/4/32023/5/32023/6/32023/7/32023/8/3房地产上证指数房地产房地产 行业深度报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。目录目录 1 城中村改造的内核是改善民生，扩大内需.1 1.1 流动人口催生城中村居住需求.1 1.2 城中村改造不同于棚改、旧改.2 1.3 多城市具备城中村改造长期经验，国家层面从 2020 年开始大力提倡.3 2 预计 19 城城中村建面 19.4 亿方，改造成本 3.9 万亿元.6 3 城中村改造将按照政府主导、多主体参与的模式开展.