第一太平戴维斯：2019年上半年大湾区甲级写字楼指数(12页).pdf

1、中国写字楼2019 年 10 月 第一太平戴维斯研究部 报告 大湾区甲级写字楼指数 2 定义 & 说明 大湾区甲级写字楼指数 顺应粤港澳大湾区发展规划纲要的发布，第 一太平戴维斯研究部发布大湾区甲级写字楼指 数， 旨在为大湾区内写字楼市场参与者和关注者， 如投资者、开发商、业主和企业租户等，提供参 考性指标以掌握大湾区内各个城市甲级写字楼市 场租金和价格的变动，从而更好地制定或调整房 地产相关的企业战略。 大湾区甲级写字楼研究地理范围界定为大湾区内 地九个城市以及香港特别行政区，其中根据城市 发展差异而选定不同的有效研究时间跨度。 香港、 深圳、广州研究时间自 2009 年至今；其它七个 内地

2、城市研究时间自 2013 年至今。本次研究城 市范围未含盖澳门。 背景大湾区数据取样范围 反映出各城市间写字楼租金的变化趋势，进而说 明所有城市间甲级写字楼租赁市场的共性和不同 城市间的差异。 反映出各城市间写字楼销售价格的变化趋势，进 而说明所有城市间甲级写字楼投资市场的共性和 不同城市间的差异。 租金指数价格指数 甲级写字楼租用总成本包含净有效租金、物业管 理费以及相关税费等。 大湾区甲级写字楼指数于 2019 年 10 月发布，未 来将定期进行半年度更新，以实时跟踪大湾区内 各城市甲级写字楼的租金和价格最新变动趋势。 甲级写字楼市场总租用成本未来计划 2 香港佛山东莞 第一太平戴维斯特此

3、发布 2019 年上半年度大湾区甲级写字楼指数。 相关指数显示，截至 2019 年 6 月，大湾区甲级写字楼租金指数环比 微跌 0.9%，同比增长 2.4%，至 172。同期，大湾区甲级写字楼价格 指数环比微跌 0.4%，同比下调 0.5%，至 216。 截至2019年6月， 大湾区甲级写字楼市场 （未含澳门)总存量达2,591 万平方米，其中香港、深圳和广州依次位于首列，存量分别达 801 万、608 万和 506 万平方米，占大湾区总存量的 30.9%、23.5% 和 19.5%。 其它城市与港深广差距较大， 如东莞市场存量位于广州之后， 但仅约为广州存量的三分之一。 同期，大湾区甲级写字

4、楼市场 ( 未含澳门 ) 平均空置率为 13.8%，其 中香港和广州空置率较低，分别为 3.1% 和 4.1%。内地多市一定程 度上存在供过于求的情况，尤其在佛山和珠海市场，空置率分别达 39.0% 和 37.3%。短期内，内地多市甲级写字楼市场供过于求的状 况为大部分当地租户及投资者提供更多市场主动权、更大的议价空 间及更灵活的企业房地产策略调整的契机。 香港写字楼租用总成本长期领先大湾区其它城市，约为人民币每 平方米每月 879.8 元，和内地九市相差巨大，其约等于第二名深圳 244.8 元的 3.6 倍，最低者肇庆 55.6 元的 16 倍；广州写字楼租用总 成本约为人民币每平方米每月

5、210.8 元，与深圳的水平相近。 香港、深圳和广州在相对高租用成本及持续高量供应的背景下，依 然受到大部分租户青睐，租户黏度强；与此同时，珠海和佛山市场 呈现高空置率和高议价空间等租户方市场特征，在湾区基础建设配 套逐渐完善的助力下，或成为节约型企业及大型企业后台总部租赁 落位优选之一。 2019 年上半年，香港 GDP 增速达 0.5%，相较之下，广州和深圳的 GDP 呈快速发展态势，分别达 7.1% 和 7.4%。更快的 GDP 增长昭示 广州和深圳巨大的经济增长潜力。此外，广深城市更新进程的加快 将提高两市甲级写字楼市场供应的质与量，赋能市场租金的远期增 长。随着大湾区一体化的进程深入

6、，区域内资源的优化配置后，广 州和深圳两市甲级写字楼市场与香港市场的差距有望缩小。 摘要 大湾区甲级写字楼指数 3 大湾区甲级写字楼指数 大湾区 甲级写字楼指数 大湾区甲级写字楼租金指数 (1H/2009-1H/2019) 大湾区甲级写字楼价格指数 (1H/2009-1H/2019) 注：香港、深圳及广州租金指数始于 2009 年，其它城市始于 2013 年 来源：第一太平戴维斯研究部 注：香港、深圳及广州价格指数始于 2009 年，其它城市始于 2013 年 来源：第一太平戴维斯研究部 大湾区甲级写字楼租金指数 300 香港广州深圳 肇庆佛山江门 中山东莞 惠州 珠海 100 140 180