1、 潮起蛇口奋楫时代巨浪，招商血脉倾注美好生活 Table_CoverStock 招商蛇口（001979.SZ）深度报告 Table_ReportTime2023 年 08 月 09 日 江宇辉 地产行业首席分析师 执业编号：S1500522010002 联系电话：+86-18621759430 邮 箱： 请阅读最后一页免责声明及信息披露 2 证券研究报告 公司研究 深度报告 招商蛇口招商蛇口(001979.SZ)投资评级投资评级 买入买入 上次评级上次评级 资料来源：Wind，信达证券研发中心 公司主要数据 收盘价（元）13.63 52 周内股价 波动区间(元)11.95-17.08 最近一月

2、涨跌幅()8.00 总股本(亿股)83.41 流通 A 股比例()92.77 总市值(亿元)1136.89 资料来源：Wind，信达证券研发中心 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北 京 市 西 城 区 闹 市 口 大 街9号 院1号 楼 邮编：100031 潮起蛇口奋楫时代巨浪，招商血脉倾注美好生活 2023 年 08 月 09 日 本期内容提要本期内容提要:发展演变：诞生于改革开放前沿阵地，成长为全国性房企龙头发展演变：诞生于改革开放前沿阵地，成长为全国性房企龙头。招商蛇口（001979.SZ）创立于 1979 年，成立以来致力成为“美好生活承载者”，

3、向国内领先的综合开发运营商目标迈进。2015 年换股吸收合并上市后，整合集团内优质地产资源，公司增长驶入快车道。2018 年公司推动组织改革，运用“大部制”瘦身总部，实现扁平化的高效运作。同年增设江南、西南、海南、东南四大区域。2019 年后增加持有型业务部门设置，2020 年设招商商管与招商伊敦，2021 年又增设招商邮轮与招商观颐，由专业公司独立运营多元化业务。地产销售：地产销售：销售销售规模稳步上升规模稳步上升，2022 年排名逆势提高年排名逆势提高。2020 年公司实现签约销售额 2776 亿元，重回行业销售规模前 10。从销售增速来看，2017 年后销售增速保持稳定，持续跑赢全国，在

4、头部房企中占据领先位置，周期波动中呈现较强的稳定性。从销售目标来看，2017 年公司首次制定并实现了 1000 亿的销售额目标，进入千亿级别规模头部房企行列。2023 年目标额 3300 亿，同时排名“保 6 争 5”，积极进取扩大规模。随行业销售和盈利逐渐改善，我们认为公司有望进一步修复销售增速，实现超越行业的规模增长。拿地布局拿地布局：投资强度稳健，：投资强度稳健，土储布局与质量持续优化土储布局与质量持续优化。2016-2017 年公司拿地金额强度上升，随后回落并保持在 50%左右。2020-2021 年的疫情后首轮复苏期，招商蛇口销售额保持在 20%的较高增速，拿地金额强度持续提升。20

5、21 年拿地均价上涨，而拿地规划建面有所减少。2022 年至今，在行业销售规模回落、投资安全边际收缩的背景下，公司拿地强度在龙头房企中保持领先，权益占比大幅提升。从布局来看，2021 年后公司在一二线城市拿地面积占比提升，聚焦销售确定性更强的华东、江南区域。土储量增质优，“强心 30 城”、“重点 16城”等城市拿地强度持续提升。公司在深圳前海、蛇口、成都天府新区等重点城市的核心区位中有大量优质土储，为收入和盈利提供有力保障。投投融资与负债融资与负债结构结构：结构结构合理且合理且持续优化，内生与外延增长并重。持续优化，内生与外延增长并重。债务结构方面，2020 年以来公司“三道红线”均保持绿档

6、，适度增加资产负债率与净负债率指标。2019 年后有息负债增速放缓，近年来稳步增长。再融资方面，2022 年11 月地产“三箭”齐发，房企再融资政策开闸，招商蛇口于 12 月率先公布发行股份购买资产再融资方案，7 月 13 日公司公告标的资产过户完成，非公开发行新股登记申请已由中登公司深圳分公司受理。购买资产后公司对招商前海实业持股比例进一步增加至 86%（+13.65pct）。同时募集配套资金 85 亿，投向存量住宅开发项目，有望进一步增厚公司净资产和净利润。收并购方面，2022 年4 月，招商蛇口与佳兆业集团、中国长城签订合作协议，在城市更新、商住开发运营和文旅方面开展合作，有望取得合作共