【研报】房地产行业：以越秀REIT案例为起点纵览全球REITs发展透视内地公募REITs破冰之旅-20200521[30页].pdf

1、 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 行 业 研 究 东 兴 证 券 股 份 有 限 公 司 证 券 研 究 报 告 以越秀以越秀REITREIT案例案例为起点纵览全球为起点纵览全球REITsREITs发发 展，透视内地公募展，透视内地公募REITsREITs破冰之旅破冰之旅 2020 年 05 月 21 日 看好/维持 房地产房地产 行业行业报告报告 分析师分析师 林瑾璐 电话：010-66554046 邮箱： 执业证书编号：S1480519070002 研究助理研究助理 陈刚 电话：010-66554042 邮箱：chen_ 执业证书编号：S148011908000

2、8 投资摘要： 越秀房地产信托投资基金（越秀房地产信托投资基金（0405.HK0405.HK）隶属于越秀集团，于）隶属于越秀集团，于 20052005 年年 1212 月月 2121 日在香港联交所上市，为全球首支投资中国内地日在香港联交所上市，为全球首支投资中国内地 物业的上市房地产投资信托基金。物业的上市房地产投资信托基金。对越秀 REIT 上市的整个过程、交易结构的设计、底层资产的选择及其历史运营情况等进行 回顾，对于如何看待中国内地公募 REIT 未来的发展和商业地产未来的发展方向，具有重要的借鉴意义。 越秀越秀 REITREIT 采用公募式契约型采用公募式契约型 REITsREITs

3、 架构。架构。从交易结构来看，从交易结构来看，越秀 REIT 通过 BVI 公司间接持有物业资产，该结构不仅起到了 一定的避税作用，也为物业资产的收购与退出提供了良好的操作方式与渠道。从基金运营来看，从基金运营来看，越秀 REIT 的内部管理模式提 升了管理的专业性的同时，管理运营成本更低，收取的管理费也更低。从投资标的来看，从投资标的来看，越秀 REIT 的投资标的均是可以长期 产生稳定收入的物业资产，物业项目类型多且分散分布，可以提升越秀 REIT 资产的抗风险能力。 20032003 年年 8 8 月，香港证监会发布了初版的房地产投资信托基金守则 ，正式引入月，香港证监会发布了初版的房地

4、产投资信托基金守则 ，正式引入 REITsREITs 产品。产品。后来守则经过多次修订，目 前使用的是 2014 年 8 月修订的版本（第五版） 。根据彭博的数据，截至 2020 年 5 月 11 日，香港共有 12 只 REITs 上市交易， 总市值约为 302.25 亿美元。香港的香港的 REITsREITs 采用了契约型结构，采用了契约型结构，税收优惠力度很大，在资产的转让、运营以及投资者分红等环税收优惠力度很大，在资产的转让、运营以及投资者分红等环 节都有税收优惠政策。节都有税收优惠政策。 19991999 年年 5 5 月， 新加坡金融管理局发布了初版的 新加坡房地产基金指引 ， 标

5、志着新加坡月， 新加坡金融管理局发布了初版的 新加坡房地产基金指引 ， 标志着新加坡 REITsREITs 的正式起步。的正式起步。 在政策的鼓励下， 2002 年 7 月，新加坡的第一支 REITs凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust）在新加坡交易所主板成功上市。根 据彭博的数据，截至 2020 年 5 月 11 日，新加坡共有 35 只 REITs 上市交易，总市值约为 592.3 亿美元。新加坡的新加坡的 REITsREITs 采用采用 了契约型结构了契约型结构，在资产的转让、运营以，在资产的转让、运营以及投资者分红等环节都有一定的税收优惠政策。及投资者分红等环

6、节都有一定的税收优惠政策。 19601960 年，年，美国美国基于共同基金模式创立了基于共同基金模式创立了 REITsREITs，推出国内税收法案明确了，推出国内税收法案明确了 REITsREITs 的法律地位，使得中小投资者可以更加的法律地位，使得中小投资者可以更加 方便的投资不动产。方便的投资不动产。一系列立法工作奠定了在美国发行 REITs 的法律基础。根据彭博的数据，截至 2020 年 5 月 11 日，美国 共有 236 只 REITs 上市，总市值约为 10683.7 亿美元。实际操作中，美国实际操作中，美国 REITsREITs 以公司型架构为主以公司型架构为主，税收优惠主要集中