1、 证券研究报告证券研究报告 请务必阅读正文之后第请务必阅读正文之后第 28 页页起起的免责条款和声明的免责条款和声明 城中村城中村改造改造,哪些哪些企业受益企业受益?房地产产业链专题研究报告2023.8.4 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 孙明新孙明新 基础材料和工程服务行业首席分析师 S1010519090001 李家明李家明 基础材料和工程服务分析师 S1010522070001 相比地产开发，城中村改造持续时间长，现金回

2、流确定性低，物业持有运营要相比地产开发，城中村改造持续时间长，现金回流确定性低，物业持有运营要求高，本地化经验要求高。我们认为，在开发业务领域，城中村改造的受益者求高，本地化经验要求高。我们认为，在开发业务领域，城中村改造的受益者更加聚焦于个别具备经验的央企和地方国企更加聚焦于个别具备经验的央企和地方国企，重点推荐华润置地、华发股份、，重点推荐华润置地、华发股份、越秀地产、上海临港等公司，也建议关注天健集团和城建发展越秀地产、上海临港等公司，也建议关注天健集团和城建发展。在。在基础材料和基础材料和工程服务领域工程服务领域，城中村改造带来了从房屋评估设计到材料购置项目施工全产业，城中村改造带来了

3、从房屋评估设计到材料购置项目施工全产业链条的业务机会，我们重点看好东方雨虹链条的业务机会，我们重点看好东方雨虹、坚朗五金坚朗五金、国检集团国检集团、伟星新材等伟星新材等公司公司。在资产运营服务领域，城中村改造意味着不动产资产高质量运营和空间。在资产运营服务领域，城中村改造意味着不动产资产高质量运营和空间综合服务的业务增量发展机遇综合服务的业务增量发展机遇，我们重点推荐万物云，我们重点推荐万物云、华润万象生活和越秀服华润万象生活和越秀服务务。城中村改造将推动大城空间优化，能有效拉动投资，保障民生，并助力开发活城中村改造将推动大城空间优化，能有效拉动投资，保障民生，并助力开发活动健康持续发展。动健

4、康持续发展。超大特大城市人口和产业基础雄厚，城市核心区域改造需求多，是中国房地产营建更新需求最为集中，居民痛点最为明显的细分领域。我们相信，未来城中村改造有望成为房地产产业链最重要的增量业务来源，既是重要的民生工程，又是拉动经济增长的重要力量。城中村改造的盈利模型决定了受益开发企业可能有以下特点。城中村改造的盈利模型决定了受益开发企业可能有以下特点。城中村改造的项目持续时间长，现金流回收确定性低，持有物业数量多，规划研究和拆迁推进的本地化要求高。我们认为，这些特征决定了，资金成本低、规模实力雄厚、本地化能力强、不动产资产运营管理经验丰富的企业，有可能成为城中村改造的重要受益者。只具备其中部分特

5、征的企业，还可以通过业务外包和股权合作来受益于未来的城中村改造浪潮。城中村改造带来基础材料和工程服务板块的增量投资机会。城中村改造带来基础材料和工程服务板块的增量投资机会。由于城中村改造除了相应的安置费之外，投资构成中涉及房屋评估、材料购买、设计、施工等建筑建材的各个方面，对于功能性及装饰性建筑材料，改造过程中公共区域所需功能性材料必要性高，会直接受益，如建筑涂料、防水、保温、管材、五金等等，除此之外，涉及到家庭装修的装饰性材料也有望受益，如石膏板、瓷砖等；对于存量房的结构鉴定和评估，以及对城市更新片区统筹规划在城中村改造过程中也尤为重要，有利于细分行业集中度的提升；同时，由于当前水泥行业面临

6、的主要问题是产能过剩，城中村改造也有利于为水泥需求提供边际增量，改善当前明显供过于求的局面。城中村改造过程中的资产运营和服务机会。城中村改造过程中的资产运营和服务机会。城中村改造意味着大量不动产的运营养护要求较高，高租金回报，高价值量的持有物业，是实现城中村资金综合平衡的关键。城中村改造也意味着物业管理行业的大量整体空间服务提供机会和科技赋能改造提效空间。风险提示风险提示：房地产市场下行的风险；城中村改造范围不及预期的风险；城中村改造项目复杂程度超出预期，导致企业资金占用时间长的风险；城中村改造规划调整导致资金回流不及预期的风险。把握把握多条价值主线，看好增量业务机会多条价值主线，看好增量业务