2023我国住房租赁市场缺口及包租房REITs增长潜力分析报告.pdf

1、2023 年深度行业分析研究报告 目录目录 1 政策利好下，我国保租房政策利好下，我国保租房 REITS 稳步推进，对房企与行业发展意义重稳步推进，对房企与行业发展意义重大大.6 1.1 政策支持下，2022 年保障性租赁住房 REITS试点正式启动.6 1.2 保租房 REITS的发展对住房租赁市场、房企、地产行业转型均有重大意义.9 1.3 为什么企业偏好通过 REITS作为投融建管退闭环的模式？.10 1.4 保租房 REITS“入池”资产有何要求？.11 1.5 底层资产能否出表的判断依据要考虑原始权益人的真实意图及决策控制权.12 1.6 公司发行 REITS之后，底层资产是否出表对

2、财务报表的影响几何？.14 1.7 政策打通后，首批保障性租赁住房 REITS、首支房企发起的保租房 REIT 成功上市.15 2 保租房保租房 REITS分析框架的四大要素：项目基本面、财务表现、市场因分析框架的四大要素：项目基本面、财务表现、市场因素和素和 REITS估值估值.17 2.1 基本面分析：底层资产表现稳健，具备未来增长弹性.18 2.2 财务分析：保障房 REITS平均毛利率超 50%，平均净利率近 40%.22 2.3 估值分析：保租房 REITS 上市后涨幅显著，2022年分派率略超预期.22 3 当前住房租赁市场缺口约当前住房租赁市场缺口约 3395 万套；预计未来更多

3、市场化主体将入万套；预计未来更多市场化主体将入局局保租房保租房 REITS.27 3.1 我们预计全国租赁需求为 2.92 万亿元，租房需求为 9911 万套；需求聚焦在四大核心城市群.27 3.2 预计截至 25年末新建保障性租赁房供应总规模可达 3290 万套；未来也会更重视存量转化.30 3.3 租金水平相对稳定将为 REITS发展创造条件.35 3.4 参与主体将更趋市场化，未来或有更多房企入局保租房 REITS领域；新发保租房 REITS有望扩展至二线城市.37 3.5 从国际经验看，租赁住房 REITS的投资价值与增长潜力仍然较大.39 图表目录图表目录 图表图表 1.我国房地产市

4、场是以市场化商品房、保障性住房和长租房为支撑的三足鼎我国房地产市场是以市场化商品房、保障性住房和长租房为支撑的三足鼎立的立体化结构立的立体化结构.7 图表图表 2.近两年保障房近两年保障房 REITs 政策稳步推进政策稳步推进.8 图表图表 3.2022 年我国保障房及保障性租赁住房年我国保障房及保障性租赁住房 REITs 的支持政策梳理的支持政策梳理.8 图表图表 4.保障性租赁住房“投、融、建、管、退”的商业闭环保障性租赁住房“投、融、建、管、退”的商业闭环.9 图表图表 5.保租房保租房 REITs 的发展对住房租赁市场、房企、地产行业转型均有重大意义的发展对住房租赁市场、房企、地产行业

5、转型均有重大意义10 图表图表 6.REITs 典型运作形式典型运作形式.11 图表图表 7.基础设施基础设施 REITs 项目入池的基本条件项目入池的基本条件.12 图表图表 8.原始权益人的“出表”认定需根据其真实商业意图、结合底层资产类型、原始权益人的“出表”认定需根据其真实商业意图、结合底层资产类型、REITs 的投资者结构和交易安排、以及底层资产的运营管理等因素进行综合判断的投资者结构和交易安排、以及底层资产的运营管理等因素进行综合判断13 图表图表 9.目前所发行的四支保租房目前所发行的四支保租房 REITs 均做了出表处理均做了出表处理.13 图表图表 10.公司发行公司发行 R

6、EITs 之后，底层资产出表和不出表分别对财务报表的影响之后，底层资产出表和不出表分别对财务报表的影响.14 图表图表 11.国内保租房国内保租房 REITs（红土创新深圳安居（红土创新深圳安居 REIT、中金厦门安居、中金厦门安居 REIT、华、华夏北京保障房夏北京保障房 REIT、华夏基金华润有巢、华夏基金华润有巢 REIT）发售总份额均为）发售总份额均为 5 亿份，募资总亿份，募资总规模合计规模合计 50.06 亿元亿元.15 图表图表 12.截至截至 2023 年年 2 月末，保租房月末，保租房 REITs 总市值总市值 57 亿元，占已发行基础设施亿元，占已发行基础设施公募公募 RE