1、 敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告|公司深度报告 2023 年 07 月 30 日 强烈推荐强烈推荐（首次首次）品质生活“做市商”品质生活“做市商”，资产价值“资产价值“塑塑造者”造者”总量研究/房地产 目标估值：NA 当前股价：38.85 港元 摘要：摘要：考虑到（考虑到（1）重奢赋能打造高壁垒及差异化优势重奢赋能打造高壁垒及差异化优势;（2）央企及内资背景）央企及内资背景优优势助力轻资产外拓；（势助力轻资产外拓；（3）行业潜在资管转型对强运营能力企业的价值发现。我）行业潜在资管转型对强运营能力企业的价值发现。我们认为们认为公司作为公司作为品质生活“做市商”品质生活“做市商”及及资产价值

2、“塑造者”资产价值“塑造者”，相较一般轻资产相较一般轻资产管理类管理类企业，企业，估值上估值上理应理应具备具备相对明显相对明显溢价溢价，给予“强烈推荐”评级给予“强烈推荐”评级。概述：概述：公司较早完成多业态布局，综合商业运营能力处于行业头部领先水平；管理层高管商业项目经验丰富，上市时设立“员工优先发售计划”，使员工共享公司成长收益；股权架构上，央企背景，股权集中，架构清晰；购物中心：购物中心：（1）市场方面市场方面，在市场总量相对饱和但并未过剩的背景下公司仍具备发展空间；重奢细分市场方面，主要行业玩家重奢购物中心品牌的布局时间普遍偏早，“先发优势”下提前占据“重奢品牌资源”及“优质区位资源”

3、，而公司作为内资企业，相比于港资或更适应市场，更有助于把握外拓机会；（2）具体到）具体到公司方面，公司方面，重奢赋能打造高壁垒及差异化优势，a.重奢优势下公司拥有更强的品牌效应及定价话语权、更高的运营坪效及板块毛利率；b.同时还有助于适应市场变化，及时调整产品定位，以及扩大轻资产管理输出类型；c.此外，公司会员数量持续增长，购物中心会员消费占比接近六成，往后看，大会员体系将打通华润置地及华润集团旗下各类消费场景，多维度共享流量池，存量高净值会员优势或逐步突显；社区及城市：社区及城市：上市以来共完成两单较大规模物业标的收并购，管理规模加速扩张，潜在收并购资金充足，伴随收并购项目整合融入及增值服务

4、着重发力，有望进一步释放利润；更重要的是，凭借多业态联动优势，积极拓展社区及城市服务领域，更易提高单客户价值贡献；给予“强烈推荐”给予“强烈推荐”投资评级投资评级。预计公司 23E/24E/25E 归母净利润分别为 28.7亿元/36.3 亿元/45.3 亿元，对应增速分别为+30%/+26%/+25%，当前市值对应 PE 分别为 28.2x/22.3x/17.9x，考虑到（1）重奢赋能打造高壁垒及差异化优势；（2）央企及内资背景优势助力轻资产外拓；（3）行业潜在资管转型对强运营能力企业的价值发现。我们认为公司作为品质生活“做市商”及资产价值“塑造者”，相较一般轻资产管理类企业，估值上理应具备

5、相对明显溢价，给予“强烈推荐”评级。风险提示：风险提示：消费消费恢复恢复不及预期、收并购进度不及预期、收并购项目整合进度不及预期、收并购进度不及预期、收并购项目整合进度不及预期、中长期业绩增速不及预期、利息收入不及预期。不及预期、中长期业绩增速不及预期、利息收入不及预期。财务财务数据数据与与估值估值 会计年度 2021 2022 2023E 2024E 2025E 主营收入(百万元)8888 12037 15667 19646 24025 同比增长 31%35%30%25%22%营业利润(百万元)1873 2390 3036 3861 4854 同比增长 82%28%27%27%26%净利润(

6、百万元)1725 2206 2875 3630 4526 同比增长 111%28%30%26%25%每股收益(元)0.76 0.97 1.26 1.59 1.98 P/E(倍)43.6 34.1 28.2 22.3 17.9 P/B(倍)5.4 5.3 5.2 4.3 3.6 资料来源：公司数据、招商证券 基础数据基础数据 总股本（百万股）2283 香港股（百万股）2283 总市值（十亿港元）88.7 香港股市值（十亿港元）88.7 每股净资产（港元）7.0 ROE（TTM）15.4 资产负债率 44.6%主要股东 华润置地有限公司 主要股东持股比例 72.29%股价表现股价表现%1m 6m