1、 敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告 2023 年 7 月 31 日 公司研究公司研究 全国战略布局成型全国战略布局成型，“一核三配套”稳健发展，“一核三配套”稳健发展 华发股份（600325.SH）投资价值分析报告 买入买入（首次）（首次）珠海国资背景，综合实力强劲珠海国资背景，综合实力强劲：华发股份是华发集团（珠海最大的综合型国有企业集团）旗下承接房产开发板块的平台公司，目前主要销售布局在华东、珠海、华南大区，2022 年销售额 1202 亿元，位列克而瑞中国房地产企业销售榜第 18 位，是“中而美”房企的典型代表之一。从从“珠海华发珠海华发”到到“中国华发中国华发”的跃升的跃升：

2、公司起步于珠海，自 2012 年以来加快异地拓展，目前已形成“4+1”全国性战略布局，近年来于长三角核心地区深耕城市逐渐增加。2022 年，公司加强在上海、杭州、成都等核心城市的土储布局，全年公开市场拿地建面 87%位于一线和强二线城市，核心土储充足。2022 年与公司合作项目数量前十的开发商主要为行业头部国/央企、优质民企、地方实力国企，主要合作方综合实力较强，有利于公司提高资源利用效率、有效把控风险。加大物业管理发展力度，加大物业管理发展力度，“一核三配套”新格局“一核三配套”新格局成型：成型：2023 年 1 月华发股份正式成为华发物业服务的间接控股股东，形成以住宅为主业，商业运营、物业

3、管理与上下游产业链为支撑的“1+3”新业务格局，多元化发展趋势向好。产品力与产品力与品牌实力品牌实力已成为华发股份核心竞争力已成为华发股份核心竞争力：通过将 2022 年华发股份 26 个在售楼盘与 67 个可比竞品的成交情况对比，我们发现华发股份项目售价的平均溢价率为+1.5%，其中华发楼盘相对于 45 个竞品具备溢价优势，占总样本的67%，其中于上海、广州、杭州的在售项目整体溢价率水平较高，形成投资与销售共振效果，充分体现华发股份的住宅产品在业内具有一定竞争优势。营收规模增长稳健，财务杠杆有效降低营收规模增长稳健，财务杠杆有效降低：2022 年，公司实现营业收入 591.9 亿元，同比增长

4、 15.5%，整体稳中有进，待结算资源充足；受房地产业务毛利率下滑、计提存货减值、少数股东损益占比提升等影响，22 年归母净利润承压明显；2022 年公司融资渠道畅通，财务杠杆结构进一步改善，保持稳健运营。盈利预测、估值与评级盈利预测、估值与评级：华发股份全国性战略布局成型，核心城市土储充裕，销售去化有保障，产品核心竞争力较强，国企信用优势显著，现金流稳健，未来业绩具有较大提升空间。我们预测华发股份 2023-2025 年 EPS 分别为 1.45 元、1.72 元、2.02 元，当前股价对应 23-25 年 PE 分别为 7.0 倍、5.9 倍、5.0 倍。根据绝对估值法，我们认为公司合理价

5、格约为根据绝对估值法，我们认为公司合理价格约为 14.14.8686 元元/股；根据相对估值法，股；根据相对估值法，我们认为公司合理价格约为我们认为公司合理价格约为 13.13.7878 元元/股。综合绝对估值法与相对估值法，根据股。综合绝对估值法与相对估值法，根据审慎性原则，我们给予公司目标价审慎性原则，我们给予公司目标价 13.7813.78 元元/股股，首次覆盖给予“买入”评级。首次覆盖给予“买入”评级。风险提示：风险提示：销售不及预期、新拿地不及预期、销售不及预期、新拿地不及预期、施工与交付不及预期施工与交付不及预期、新房市场价、新房市场价格超预期下滑、格超预期下滑、房地产政策调控超预

6、期等房地产政策调控超预期等。公司盈利预测与估值简表公司盈利预测与估值简表 指标指标 20212021 20222022 2023E2023E 2024E2024E 2025E2025E 营业收入（百万元）51,241 59,190 70,941 77,813 85,700 营业收入增长率 0.46%15.51%19.85%9.69%10.14%净利润（百万元）3,195 2,578 3,071 3,649 4,273 净利润增长率 10.09%-19.31%19.14%18.80%17.11%EPS（元）1.51 1.22 1.45 1.72 2.02 ROE（归属母公司)（摊薄）15.35%