1、因 2022 年疫情推迟交付的项目叠加年内的新增供应，2023 年上半年深圳优质写字楼市场迎来 9 个项目共计 60.5 万平方米的新增供应小高峰，同比及环比增长显著。新增供应聚焦前海片区，而深圳湾超级总部基地也迎来了首个甲级写字楼项目的交付。重启开放带动写字楼需求逐季改善，第二季度录得 14.2 万平方米的新增吸纳，环比上涨 47.0%，同比翻番有余，但距离疫情前的 2019 年同期水平仍有差距。2023 年上半年需求同样呈复苏态势，共录得 23.8 万平方米的新增吸纳，同比实现 1.5%的增长，环比亦有提升。但受新增供应密集入市的影响，整体市场空置率环比、同比分别上升 1.5 和 3.2

2、个百分点至 20.3%。行业监管以及地缘政治等多重因素影响下，深圳优质写字楼市场需求清单重排，专业服务反超 TMT成为第二大需求主力。金融以 27.1%的需求占比位居需求榜首，同比上升 1.8 个百分点，其中传统金融细分需求主要来自证券、银行和保险三大细分板块。证券公司的需求主要来自大型内资券商的搬迁需求带动，而银行方面内外资银行新租赁均较为活跃。此外，投资理财和金融科技类企业新租也较为积极。专业服务板块需求占比为 17.2%，新租面积及租赁占比同比均有明显提升，法律和咨询为两大需求支柱，贡献了该板块 8 成以上的需求，占比分别为 45.0%和 38.3%。法律板块方面，融资、IPO、退市重整

3、、企业间的兼并收购等活动带动了律所业务的增长以及引致而来的办公需求扩张，除本地企业外，还包括来自于北京、上海的企业；而咨询行业的需求主要源自企业管理、信息技术咨询和税务咨询类企业。TMT 受多重因素影响上半年需求滑落至第三位，需求占比 15.0%，需求表现较为活跃的细分需求为电信通讯、平台互联网下的社交网络服务、跨境电商、互联网信息服务（大数据）、电商、云计算及运用以及人工智能等。搬迁需求依然为市场主流，占比超 6 成，同比变化不大，其中升级搬迁 44.3%，略低于去年同期，主要来自同区域内非优质楼宇和工业园区内企业的需求提质。本地企业和国内企业租户为成交主力，其中本地企业贡献过半。从成交区域

4、来看，上半年需求分布较为均匀，得益于新增供应聚集或区域内若干项目空置率的极大改善，前海、后海、华强北三个子市场需求占比位居前三，均在 10%以上。租金仍然处于下行通道，经济增长弱于预期，部分租户对新租持谨慎及观望态度。有鉴于此，叠加部分项目楼内租户到期的搬出计划，业主主动降价以留存原有租户和吸引新租户，从而最大限度地规避风险以应对未来的不确定性。此外新增供应的增加对于项目竞争的加剧，更强化了业主的降价行为，从而令全市平均租金上半年环比下跌 0.9%至每月每平方米 181.6 元。2023 年上半年，共录得 27.3 万平方米的新增供应入市，新开业四个项目包括万象城三期、睿印、湾畔 Mall 和

5、光明 N 次方，前两个项目依托高品质定位，为深圳市场带来了多个首入品牌以及米其林餐厅，同时深圳湾超级总部基地也实现了大型集中商业零的突破。需求方面，因新增供应集中分布在二季度，且新项目去化良好，第二季度录得超过 20 万平方米的净吸纳量，环比显著上升。整体上半年共录得 23.5 万平方米的净吸纳量，同比增长近 2 倍。受新增供应影响，整体市场空置率半年度环比上升 0.2 个百分点，但仍然停留在 4.8%的市场低位，整体市场平稳运行。聚焦业态，第二季度餐饮反超零售成为第一大需求来源，新开店铺数量环比翻倍增长，中餐、特色餐饮、简餐与茶饮的扩展热度均有提升。上半年整体来看，零售需求依然位居首位，占比

6、 46.5%，而餐饮以 38.1%的需求占比位列第二。零售细分业态方面，服饰依然以 15.7%的需求占比位列第一，以国内女装扩张为主，国际品牌对深圳也保持持续关注。运动品牌则表现分化，强功能性的新兴品牌积极拓店，但传统国际连锁品牌有闭店行为。此外，潮流品牌日益成为业主实现差异化的利器。而疫情期间人们对于保值品追求的消费习惯的延续，带动珠宝配件需求占比仅次于服饰，录得 10.4%的份额，但需求热度随着重启开放后人们需求日益多样化而逐季放缓，扩张品牌多来自周大福、六福珠宝、老凤祥和中国黄金等连锁珠宝品牌。汽车品类扩张还在继续，但随着品牌方选址的物业趋于多元化，购物中心的开店有所放缓，同比下降 3.