1、中国房地产行业2022年业绩概览及存量时代房企展望根据国家统计局数据，2022年中国房地产行业房屋新开工面积较2021年下降39.4%，房屋销售面积较2021年下降24.3%，市场新房供应量下降，二手房挂牌持续提高。根据第七次人口普查，中国大陆15-59岁人口约为8.9亿人，较2020年人口普查下降6.79%，意味着潜在购房需求下降。需求端上因需求人口下降，城市人口外迁导致的需求减少以及供给端核心城市表现出二手房成交量下降，二手房市场逐步成为楼市的主导力量，房地产市场存量时代已经来临。存量时代是挑战亦是机遇，房地产企业需要做好资源整合，经营转型，拥抱创新以寻求新的利润增长点。同时，积极抢占城市

2、更新、代建代管等市场机会，稳步推进多元业务发展。与此同时各地方政府近年来都在积极发展保障性2023年7月租赁住房，如何通过有效管理存量资产政策，推动保障性租赁住房的发展，引进私人资本参与该领域的投资建设和运营管理，成为各地政府亟需思考的问题。公募类基础设施REITS的突破性发展，也将为房地产行业带来新的发展机遇。存量时代，中国房地产企业仍然有广阔的发展空间。本文围绕2022年已上市房企披露的2022年及2021年企业年报，通过业绩比较反映企业的业绩情况，同时对房企未来发展方向和投融资新模式做出展望。本文分析基于由安永自研的企业财务洞察系统EFIS提供的底层分析数据和支撑及30家已上市房企披露的

3、2021年和2022年企业年报，具体企业名单及上市地详见附录。摘要第 2 页*数据来源：1 2022及2021年度前30家房地产上市公司企业年报及Wind数据。2022年前30家上市房企的营业收入总体同比下降，增速较上年呈现减缓的趋势，利润率同2021年相比处于较低水平。2022年前30家上市房企的营业收入同比增长率总体较上年度下降，其中19家房企收入呈现负增长，首开与金科的同比销售增长率降幅最大，分别下降82.63%与79.21%。在收入规模呈现增长趋势的企业中，中交的营业收入同比增长率最高为146.28%，其次为铁建和建发，增长率分别为119.48%与117.31%。总体而言，受到房地产行

4、业供需两端的影响，叠加新冠疫情等多方面因素，2022年房地产行业整体上营业收入仍有所下降，且随着高地价的项目逐步进入交付周期并确认收入，房企利润承压明显，2022年前30家上市房企盈利指标包括销售毛利率、净利率、净利润及净利润增长率、归母净利润占比、净资产收益率均出现不同程度的下降。2022年前30家上市房企的营业收入合计约为人民币4.0万亿元，同比降低约9.18%。参考国家统计局数据，2022年中国房地产行业房屋销售面积较2021年下降24.3%，前30家上市房企中有19家企业的营业收入呈下降趋势，其中融创与金科本年度营业收入降幅明显，分别同比下降50.86%与51.15%。融创及金科营业收

5、入下降主要受到房地产周期以及新冠疫情叠加的影响，交付面积和平均售价均有所下降所致。虽然行业整体销售下降，但仍有11家房企实现增长。本年度万科营业收入约为人民币5,038亿元，营收规模位列第一，同比增长11.27%，万科的增长主要依赖于项目的持续交付，同时经营服务、长租公寓等业务的持续增长也为公司提供新的发展动能。中交本年度营业收入约为人民币385亿元，较上年度增幅位列第一，达164.52%，结合年报披露，主要依赖于项目的集中交付，但获地成本上升也导致利润承压，中交本年度毛利率仍有所下降。在整体房地产行业房屋销售下降的情况下，优质房企充分发挥稳健经营的优势，通过持续拿地并开拓物业服务、长租公寓等

6、业务实现逆势增长。5,038 968 385 11.27%-51.23%-51.15%164.52%-100%-50%0%50%100%150%200%-1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000碧桂园保利万科华润中海招商蛇口金地绿城龙湖建发融创金茂滨江绿地铁建越秀华发新城远洋首开美的置业金科中交中南建设中梁中骏路劲华侨城雅居乐大悦城2022年与2021年营业收入及增长率12021年营业收入2022年营业收入2022年营业收入同比增长率24.88%-0.90%-82.63%-79.21%146.28%-26.24%-100.00%-50.00%0.00%50.00%