观点指数研究院：2019中国商业地产发展年度报告(49页).pdf

1、2019 中国商业地产发展年度报告 China Commercial Real Estate Development Annual Repor 1 2019 中国商业地产发展年度报告 China Commercial Real Estate Development Annual Repor 2 目录 2019 中国商业地产发展年度报告 市场综述 | 颠覆商业地产固有想象03 购物中心篇 | 以“新”为题的想象08 长租公寓篇 | 公募 REITs 前夜13 联合办公篇 | 黑夜里的开拓者17 社区商业篇丨万亿蓝海商业新宠22 商业地产金融漫途27 2019 年度中国商业地产 TOP100 暨商

2、业表现奖 榜单产生过程32 指标体系33 2019 年度中国商业地产 TOP100 榜单34 2019 年度商业表现奖获奖名单46 2019 中国商业地产发展年度报告 China Commercial Real Estate Development Annual Repor 3 市场综述 | 颠覆商业地产固有想象 如果要给 2019 年的商业地产划定一个关键词，也许“重塑”再恰当不过。 过去的十几个月中，房地产行业焦虑和迷茫如影随形，市场延续下行调整态势，输血渠道 遭遇收紧，而销售却未能延续过去热度。对于商业版块来说，投资回归谨慎，同时不管是开发、 运营、融资还是退出，都在尽力淡化“以房养商”

3、的地产属性。 摆脱传统路径，转换发展思路，是切实和必要的。受益于此，我们也可以看到，2019 年商 业地产行业“脑力激荡”，在多元视角中颠覆商业地产固有想象。 商业地产自持意识加强，年内投资回归谨慎 行至 2019 年末，回首过去的 10 几个月中，可以明显看到，商业地产的传统地产属性正在 逐渐淡化，运营商的自持意识在加强。 如果简单以物业的销售面积与新开工 + 竣工面积之和的比值（比值越高，自持比例越低）， 来反映项目的自持比例，可以看到过去的 1 年中，商业地产的自持比例明显提高。 过去的一年中，消费 结构的更新迭代，为 商业地产发展带来了 别样的动力。摆脱传 统路径是切实和必要 的， 因

4、 此 可 以 看 到 2019 年商业地产行业 在多元视角中颠覆固 有想象。 数据来源：观点指数整理 以国家统计局公布的数值计算，2014 年 9 月商办销售面积除以商办新开工和竣工面 积之和为 22.66%。此后的几年中，该比例 不断上升，至 2018 年同期达到最高值，为 40.84%，提升了 18.18%。说明自持比例有一 定下降，这个和新开工和竣工面积的大幅减 少也有关系。不过，2019 年的自持比例则较 2018 年同期有了较大提高，为 36.71%，提 升了 4.13%。反观，住宅物业的销售面积除 以新开工和竣工面积之和的比值基本不超过 0.03%。 这也体现出，过去几年中国房地产

5、快销 式的住宅开发模式基本不变，而商业地产自主 持有、运营的观念逐步加强。 另外需要关注的是，2019 年融资紧绷， 房企要用好每一颗子弹，将更多的精力集中在 住宅开发、销售及回款上，以获得运转空间。 而相应的，商办物业因为开发周期更长、资金 沉淀等特性，在 2019 年开发投资更加谨慎。 从国家统计局公布的数据来看，2019 年 1-9 月份，全国房地产开发投资 98008 亿元， 同比增长 10.5%，增速与 1-8 月份持平。其中， 办公楼开发投资完成额累计 4447 亿元，同比 增长 0.8%，增速比 1-8 月环比上涨 0.2%；商 业营业用房开发投资完成额累计值 9796 亿元，

6、累计同比 -8%，跌幅比 1-8 月减少 1.4%，这 也是自 2018 年 5 月开始，商业营业用房开发 数据来源：观点指数整理 2019 年商办、住宅物业自持比例变化 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0.04% 0.03% 0.03% 0.02% 0.02% 0.01% 0.01% 0.00% 商办销售面积 / 新开工 + 竣工面积住宅销售面积 / 新开工 + 竣工面积 2014-092015-092016-092017-092018-092019-09 2019 年商办物业开发投资完成额 90000 80000 70000 60000 5000