1、本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 全国调研系列报告之长三角区域（四）杭州：市场整体维稳，板块分化持续 2023 年 07 月 04 日 GDP 万亿城市，人口持续流入，制造业高速发展，坐拥“数字经济第一城”。杭州作为长三角能级仅次于上海的核心城市，总面积 16850 平方千米，22 年GDP 总量 18753 亿元，占浙江省的 24%，城镇化率达到 84%；杭州连续五年人才净流入率全国第一，常住人口数逐年稳定提升，截至 2022 年底，常住人口1238 万人，位列浙江省第一。市场特点与展望：杭州市分区域看，核心圈层去化保持高水平，外围区域降温明显。其

2、中，一圈层高热，“低存量、高倒挂”为高去化主因；二圈层为新房供应主力，近期分化加剧，仅“近核心、有倒挂”板块去化尚可，其余多数流摇；三圈层去化不畅，客户认可度降低，库存压力较大。2022 年杭州已出台二手房限购放松、认房不认贷、降低二套房首付比例等一系列救市政策，2023 年全市户籍、公积金与部分区域政策进一步放松，未来政策腾挪仍有余地，限购、贷款、摇号均有空间。新房市场：2022 年新房市场规模处于近四年低位，成交量同比减半，新房价格累计涨幅维稳，有回升趋势。22 年供应 1245 万方，成交 995 万方，同比分别下降约 22%和 50%；2023 年成交结构集中主城区以及热门板块，改善类

3、高价楼盘占比增加，成交均价创历史新高，截至 5 月上涨至 33808 元/。二手房市场：2022 年全年成交仅 5 万余套，政策调控加持下年末出现回暖迹象。杭州二手房市场在行业筑底期和新房的分流之下显得较为低迷。十区合计成交二手住宅 53042 套，成交总价约 1704 亿元，较 2021 年降幅分别为 31.0、29.8。23 年一季度二手住宅成交虽有所上升，但进入 4、5 月份，二手房成交快速下行。预计 2023 年年末至 2024 年将有大量新房次新房入市，届时将带来二手房供应量的快速增加，或将对二手房市场的成交量与成交价同时造成冲击，进而影响一二手房的倒挂价差，进一步冲击新房市场。政策

4、与土地：土拍规则多次变更，土地出让流程简化。22 年政策两度调整，取消预公告，试行线下一次性报价，22 年整年，杭十区供地完成率仅为 79%，但全年涉宅用地成交金额仍高达约 1911 亿元，全市宅地揽金约 1928 亿元，仅次于上海，位居全国第二。分区域来看，主城区实际完成率达 117%，是唯一的超额供地区域，相反临安、富阳、钱塘区受市场影响，实际供地完成率不足 50%；从出让建面来看，萧山、余杭仍为杭州市区主要供地区域。投资建议：杭州作为华东人口持续流入、经济最具活力的城市之一，市场需求较为旺盛，一二手房存在较为明显的价格倒挂现象，同时也意味着核心片区的竞争较为激烈，对于房企的投资开发等综合

5、能力要求较高，建议关注优质房企如深耕本地市场，融资与投资优势较为突出的滨江集团，积极拿地的龙头房企保利发展。风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。重点公司盈利预测、估值与评级 代码 简称 股价（元）EPS（元）PE（倍）评级 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 600048 保利发展 12.72 1.53 1.83 1.89 8 7 7 推荐 002244 滨江集团 8.70 1.20 1.45 1.73 7 6 5-资料来源：Wind，民生证券研究院预测;（注：股价数据采用 7 月 4 日股价，滨江集团采用万得一致预期）推荐 维持评级 分析师

6、 李阳 执业证书：S0100521110008 电话：15270997227 邮箱：liyang_ 研究助理 陈立 执业证书：S0100122080002 电话：18817507365 邮箱：chenli_yjmszq,com 研究助理 徐得尊 执业证书：S0100122080038 电话：13818319641 邮箱： 相关研究 1.2023 年 6 月中国房地产土地市场数据点评：23 城土地出让金环比提升，市场热度分化凸显-2023/07/03 2.2023 年 6 月中国房地产销售数据点评：六月重点城市成交面积同环比双降，国央企分化态势加剧-2023/07/02 3.房地产行业 2023