保利投顾研究院：2018-2019年房地产行业白皮书(17页).pdf

1、保利 2018-2019 年房地产行业白皮书 1 / 17 保利 2018-2019 年房地产行业白皮书 综综 述述 岁月轮转，新年又至。保利房地产行业白皮书的发布，已进入第 3 年。 回首过往，我们发现即便时代瞬息万变，但万物发展都有其坚固的内核，秉 持关键逻辑去预判房地产行业仍可奏效。 比如，我们运用市场运行周期理论预判 短期市场走势，明确提出“2018 年上半年比下半年好，市场氛围逐季度走弱”。 事实证明，本轮市场运行周期的全国性“拐点”确在第四季度出现；我们运用行 业生命周期理论展望中长期趋势，明确提出“房地产已进入峰值时代”，实际数 据已印证， 即使 2018 年的市场运行周期承压，

2、 仍不改行业规模高位的峰值特征。 落笔新章，我们将以“云游”式的广阔视角观察新生力量，但最终依然回归 质朴有力的保利周期理论，看清本质、勾勒未来。 诺贝尔经济学奖得主克鲁格曼曾提出“核心边缘”理论， 即在一个平衡的 区域内，能够自发形成经济集聚的核心和边缘区，而两者的空间结构地位并非一 成不变的。 这个理论在今天仍有借鉴意义， 在人口、 经济和产业等多重推拉力下， 我国城市 “地壳运动” 正在持续进行， 有的城市上升， 有的城市下沉。 我们重申， 基本面才是支撑房地产发展的根本因素，房地产发展是基本面的投射，城市的生 命周期就是房地产的生命周期。 风起于青萍之末。城市晋级赛激战正酣，房地产行业

3、亦呈现出新趋势。我们 发现，趋向于“零和游戏”的节点上，无论在城市发展抑或行业发展中，人口都 已成为重要的活力因子。本次白皮书我们聚焦新趋势新机遇时，对人口的结构、 迁移也给予了重点关注。我们发现以下 3 个新趋势： 趋势一趋势一，“工程师红利”，发展“工程师红利”，发展新动能新动能。人口规模已告别高增长的数量红 利，但巨大的人口基数下，人口素质提升和城镇化迁徙等结构变化，正在带来新 2 / 17 保利 2018-2019 年房地产行业白皮书 一轮的人口质量红利。过去十年间，我国国民受教育程度显著提升，人才竞争决 定未来城市格局之变，这也是各城市打响“人才争夺之战”的底层逻辑。 趋势趋势二，二

4、，边界边界模糊，尖模糊，尖角角耸起耸起。城镇化发展到新阶段，都市圈发展的市场 边界早已跨越了行政边界，核心城市更加集聚，但区域内核心可能不只 1 个；而 在部分人口基数庞大的三四线城市，城区人口集聚。 趋势趋势三，三，“冰山”融化，首位提升。“冰山”融化，首位提升。制约中西部发展的“冰山”远程运输 成本，正在消解。尤其以武汉为首的中部和以成渝为首的西南区域，承接了东部 大量的高端制造业，经济贡献度明显提升，核心城市人口聚力明显拔升。 增量开发市场增量开发市场： 2018 年四季度，全国性的市场运行周期拐点已确立。预计 2019 年将是“调整年”，整体延续调整。但局部窗口显现，下半年先行一二线城

5、 市有望率先筑底放量。 存量存量经营经营市场市场：前期火热的长租公寓却遭遇 “风波年” 证明存量经营当前仍 面临诸多难点痛点，因而需理清发展逻辑、关注周期波动、聚焦核心城市。 我们认为，市场调整并不可怕，调整期往往也是机遇期。正由于行业高位我们认为，市场调整并不可怕，调整期往往也是机遇期。正由于行业高位 即时调整，很大程度上避免了市场出现即时调整，很大程度上避免了市场出现 19911991 年日本、年日本、19981998 香港和香港和 20082008 年美年美 国的危机情况，从而行业发展更具韧性，我们对于增量市场规模未来国的危机情况，从而行业发展更具韧性，我们对于增量市场规模未来 5 51

6、010 年年 仍将维持十万亿仍将维持十万亿+ +更有信心。这也为还需要时间培育的存量市场提供了更大的更有信心。这也为还需要时间培育的存量市场提供了更大的 动能基础和时间缓冲。动能基础和时间缓冲。 展望未来，随着公募展望未来，随着公募 R Reitseits 的开放，以及市场利率中枢的缓步下行，一线的开放，以及市场利率中枢的缓步下行，一线 和二线热点城市将迎来一个开发与经营长期并存，平衡发展的新时代。行业逐和二线热点城市将迎来一个开发与经营长期并存，平衡发展的新时代。行业逐 渐形成一个符合“租购并举”，满足人民多层次和多样化需求的新生态，成为渐形成一个符合“租购并举”，满足人民多层次和多样化需求