1、 国海证券研究所 请务必阅读正文后免责条款部分 2023 年年 07 月月 01 日日 深度深度研究研究 房地产房地产研究研究 研究所 证券分析师：夏磊 S0350521090004 Table_Title 当前房地产如何破局？当前房地产如何破局？最近一年走势 相关报告 地方政府如何破解债务难题财政专题研究报告之二*夏磊2023-06-26 债务管理的国际经验 财政专题研究报告之一*夏磊2023-06-10 三四线房地产市场怎么走？开年看地产系列*夏磊2023-04-16 金融月度数据能否反映房地产的热度*夏磊 2023-04-06 什么是房地产新的发展模式*夏磊2023-04-03 二线房地

2、产市场怎么走？开年看地产系列*夏磊2023-03-17 一线房地产市场怎么走？开年看地产系列*夏磊2023-02-16 2023 年房地产市场展望（政策篇）*夏磊2023-01-09 2023 年房地产市场展望（需求篇）*夏磊2022-12-23 2023 年房地产市场展望（供给篇）*夏磊2022-12-21 曙光乍现2023 年中国宏观经济政策展望*夏磊2022-12-10 房地产这十年六普七普数据对比*夏磊2022-09-22 投资要点：投资要点：2023 年开年，市场短暂出现小阳春，主要原因是疫情期间积压需求释放，但市场回暖基础弱，4、5 月商品房销售降温明显。复苏势头未能持续，引发市场

3、担忧，这是趋势性的下降还是季节性回调？供应端总量收缩、结构错配，需求端预期下行、购买受限，该如何破局？我们认为，破局要以有效供给为基础，以供给主体的稳健运营为支持，以释放需求提升预期为抓手，多主体发力，对目前市场面临的问题逐个击破。供供应应端收缩，结构性问题突出端收缩，结构性问题突出 土地供应总量下降，导致新房供应承压。供应主体中，众多房企陷入土地供应总量下降，导致新房供应承压。供应主体中，众多房企陷入流动性危机，导致部分土地无法开发；而地方国资平台公司，供应节流动性危机，导致部分土地无法开发；而地方国资平台公司，供应节奏缓慢。土地供应结构错配，也导致库存去化难，区位、品质难以满奏缓慢。土地供

4、应结构错配，也导致库存去化难，区位、品质难以满足当前购房需求。足当前购房需求。1、量：有效供应不足量：有效供应不足 新房供应量下滑明显。新房供应量下滑明显。2023 年 1-5 月，重点 30 城商品房供应量比2021 年同期下降 42%，比近五年平均供应量低 25%。供求比从 2020年 1-5 月至 2023 年同期，由 1.06 跌至 0.77。4 月后，推盘下滑明月后，推盘下滑明显，供应乏力。显，供应乏力。4 月、5 月重点 30 城市中超七成的城市新推盘面积环比降低。市场可推售新盘减少，在售项目以顺销盘、尾盘销售为主。新房供应不足，源于新房供应不足，源于 2022 年全国土地供应量下

5、滑。年全国土地供应量下滑。2022 年全国住宅类用地共成交规划建筑面积 12.3 亿平，同比下降 30.8%，致使2023 年无充足的新增商品房可以供应。2023 年 1-5 月全国土地成交建筑面积持续下滑，给今年下半年及之后的新房供应带来压力。2、主体：房企危机主体：房企危机后开发能力下降，地方国资平台公司开发周期长后开发能力下降，地方国资平台公司开发周期长 众多房企陷入流动性危机，新增供应受阻。众多房企陷入流动性危机，新增供应受阻。据不完全统计，2020 年全口径销售额 50 强房企中，已有 22 家出险企业，2023 年仍旧是还-0.2105-0.1661-0.1216-0.0772-0

6、.03280.011622/6 22/7 22/9 22/1022/1122/12 23/1 23/2 23/3 23/4 23/5 23/6沪深300证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2 政策性银行发力促基建*夏磊2022-07-27 从新生儿数量看入学压力*夏磊2022-07-22 平台经济如何发挥稳就业作用？*夏磊2022-07-06 下半年房地产政策展望*夏磊2022-06-23 再论房地产的八大行业价值*夏磊2022-05-29 基建哪些领域会超预期增长？*夏磊2022-05-26 稳增长的四大基建发力点*夏磊2022-05-06 稳增长的专项债进度如何？*夏磊2022-0