1、中 泰 证 券 研 究 所 专 业 领 先 深 度 诚 信 证券研究报告 2 0 23.0 6.2 1 物业服务专题返璞归真的物业股更具价值 由子沛 S0740523020005 陈立 S0740520080008 李垚 S0740520110003 2 目录目录 C CONTENTSONTENTS 专 业 领 先 深 度 诚 信 中 泰 证 券 研 究 所 核心观点 多因素致物业行业增速降档 物业行业多维度正在发生的变化 投资建议：返璞归真的物业股更具价值 AWfWqUpXwVlVlYnRtOaQdNbRnPnNmOpMiNpPsMeRnPoP6MqRnNxNrNnPNZmQwO3 CONT

2、ENTSCONTENTS 目录目录 C CCONTENTSCONTENTS 专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信 中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所 1 核心观点 4 多因素致物业行业增速降档：多因素致物业行业增速降档：1）房屋交付放缓与并购降温；2）房企销售下行暴露关联业务风险；3）疫情致社区运营业务不及预期；4）应收款的增加与减值；5）收并购带来的摊销与商誉减值。行业多维度正在发生的变化：行业多维度正在发生的变化：1）地产关联业务持续压缩；2）非住宅市场填补住宅市场缺口；3）商业复苏对商管板块带来修复；4）内控持续优化，央企更为显著;5）提高分红回

3、馈股东。去伪存真，磨炼后物业股价值更胜：去伪存真，磨炼后物业股价值更胜：过去几年部分公司在开发商支持和资本助推下取得惊人的增速，随着潮水退去光明不再，而靠内生增长的公司业绩依然稳健；同时行业制度在不断健全，行业生态在持续完善，市场也开始认识到物业公司修炼自身内功才是长久之道，建立在此基础上企业的增长逻辑与业绩表现更具持续性，优质公司在物业赛道上值得长期看好。投资建议：央国企物业在强势开发商的支持下强者恒强：推荐华润万象生活、中海物业、招商积余、华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业；保利物业；同时看好优质物业在行业筑底后有更高的向上弹性：推荐新大正、绿城服务；新大正、绿城服务；建议关注万万

4、物云、越秀服务、滨江服务、建发物业物云、越秀服务、滨江服务、建发物业。风险提示：房地产行业竣工低于预期、房地产市场销售低于预期、物业费市场化进度低于预期、物管业务行业渗透率提升不及预期、研报信息使用不及时风险、数据测算偏差风险。核心观点核心观点 5 CONTENTSCONTENTS 目录目录 C CCONTENTSCONTENTS 专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信 中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所 2 多因素致物业行业增速降档 6 行业收入与业绩增速放慢行业收入与业绩增速放慢 20222022年，年，A+H57A+H57家样本物业公司实现总收入家

5、样本物业公司实现总收入24682468亿，同比亿，同比+18%+18%，归母净利润，归母净利润138138亿，同比亿，同比-44%44%。来源：WIND、中泰证券研究所 图表：物业板块营业收入（亿元）及同比增速 502 732 1,150 1,589 2,087 2,468 0%10%20%30%40%50%60%050010001500200025003000201720182019202020212022物业管理（亿元）YoY图表：物业板块归母净利润（亿元）及同比增速 43 77 124 207 246 138 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%050100150

6、200250300201720182019202020212022物业管理（亿元）YoY7 板块内部分化明显板块内部分化明显 央企物业收入增速逆市提升：央企物业收入增速逆市提升：2022年央企物业板块营收增速达到32%，甚至较2021年31%有所提升。央企物业业绩增速依旧较快：央企物业业绩增速依旧较快：即便有疫情减租、地产下行的影响，整体业绩依旧有+30%的增长。来源：WIND、中泰证券研究所 图表：央企与民企物业营业收入（亿元）及同比情况 图表：央企与民企物业归母净利润（亿元）及同比情况 20 16 25 39 51 24 51 82 119 25 -100%-50%0%50%100%150