【研报】房地产行业2020年中期投资策略：低估值策略发酵与房地产下游演绎并存-20200529[31页].pdf

1、证券证券研究报告研究报告 | 行业策略报告行业策略报告 总量研究总量研究 | 房地产房地产 推荐推荐（维持）（维持） 低估值策略发酵与房地产下游演绎并存低估值策略发酵与房地产下游演绎并存 2020年年05月月29日日 房地产行业房地产行业20202020年年中期中期投资策略投资策略 上证指数上证指数 2846 行业规模行业规模 占比% 股票家数（只） 149 3.9 总市值（亿元） 18797 3.2 流通市值 （亿元） 16822 3.5 行业指数行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 1.6 -3.5 -1.7 相对表现 1.0 -2.7 -7.4 资料来源：贝格数据，招商证券 相关报

2、告相关报告 1、 行业核心逻辑已从供给侧转为需 求侧房地产行业2020年春季策略 报告2020-04-15 认清几个长期问题，分析几个短 期分歧房地产行业 2019 年度 投资策略2018-12-03 2、 “失真”房地产行业 2020 年 度投资策略2019-11-13 2、 利率周期决定行业回暖，行业 大洗牌迎接 REITs房地产行业 2018 年中期投资策略 2018-07-09 3 、 夹 缝 中 的 房 企 生 存 之 道 ， Martingale 策略的失效之路房地 产 行 业 2019 年 中期 投 资策 略 2019-06-17 3、 地产股“画龙” ，房企创新变现 模式“点睛

3、”房地产行业 2018 年度策略报告2017-11-28 4、 这个冬天不太冷房地产行 业 2017 年投资策略2016-12-07 赵可赵可 博士博士 0755-82943231 S1090513110001 李洋李洋 S1090519030002 研究助理 路畅路畅 摘要摘要 短期因素提振需求，中期因素施压需求短期因素提振需求，中期因素施压需求。疫情“断点”或加速和提前了流动 性改善，房价的“失真”与纠偏或延续，目前可类比 2012 年，是前一轮大涨 后的余浪；销售“失真”导致下行周期被拉长，短期的弱复苏是流动性加速 和提前改善的短期因素所致，而中期视角下，下行压力加大，尤其是三四线 城市

4、；投资“失真”表现为 19 年投资持续高位明显强于销售，今年疫情下先 深跌后反弹，预计三季度开始下行压力或加大，虽然有低利率环境支撑，但 去杠杆和降库存或压低投资和新开工中枢；竣工“失真” ，即停工多复工少， 项目平均竣工时间拉长了至少半年，但也是疫情后最确定的回补变量。 确定的确定的竣工复苏周期竣工复苏周期、衔接棚改的、衔接棚改的老旧小区改造，老旧小区改造，加上加上行业集中度提高或行业集中度提高或共共 同同演绎房地产下游机会。演绎房地产下游机会。竣工的曲线本质上走在新开工之后，滞后 3 年左右， 这意味竣工自 2019 年起迎来 3 年复苏周期，疫情影响下竣工短期出现震荡， 但不改今明年复苏

5、趋势，是最确定的回补变量，此为房地产下游行业第一； 老旧小区改造或是竣工周期之外的第二，判断老旧小区于 2020 年上量，无 缝衔接棚改，对应潜在市场空间或为 5 万亿+，区域上看，东部、中部地区力 度或更大，受益行业包括建材、家居、家电、机械及物业等。也即竣工复苏 周期叠加老旧小区改造，共同演绎房地产下游机会。 REITs“花”开，基础设施先行，好的成长赛道或是投资的关键“花”开，基础设施先行，好的成长赛道或是投资的关键，剥离，剥离 REITs 上市上市或给原持有资产的上市公司和新上市的或给原持有资产的上市公司和新上市的REITs带来双赢带来双赢。 我国公募REITs 试点正式启航，基础设施

6、先行；从全球市场看，泛基础设施包含通讯铁塔、 能源管道、码头、收费公路、自用仓库、数据中心和物流设施等，占 REITs 市值比例约 30%，潜在空间广阔。行业视角观察，仓储物流、产业园区和信 息网络建设或是中期三个重点，好的成长赛道+REITs 的细分行业会更好；从 受益 REITs 剥离的上市公司/REITs 视角看， 剥离资产发行 REITs 或带来双赢。 投资建议：投资建议：低估值策略低估值策略终终会发酵。会发酵。行业核心逻辑已由供给侧变为需求侧主导， 政策或有更多边际改善，目前已在房企租赁环节降低税费，不管政策改善来 的快或慢，市场波动加大下低估值策略或都将发酵，房地产板块政策悲观已