【研报】房地产行业2020年度投资策略报告：2020年关于房地产行业的五大疑问-20200103[79页].pdf

1、请务必阅读正文之后的请务必阅读正文之后的重要声明重要声明部分部分 评级：评级：增持增持（维持）（维持） 分析师：倪一琛分析师：倪一琛 执业证书编号：执业证书编号：S0740517100003 Email： 研究助理研究助理：李：李垚垚 Email： 相关报告相关报告 投资要点投资要点 一、一、20202020 年政策面如何定调？年政策面如何定调？ 未来房地产政策的主要特点是“稳”字当头以及“各地政府灵活掌控” 。未来房地产政策的主要特点是“稳”字当头以及“各地政府灵活掌控” 。在 2019 年 12 月 10 日至 12 日召开的中央经济工作会议上， 再次强调 2020 年房地产行业的政策主基

2、 调是“稳” ；另外，此次会议也明确提出要“压实各方责任” ，说明未来管理将从“纵“纵 向管理”向管理”慢慢转变成各地政府“灵活掌控”“灵活掌控” ，我们认为，在“扶贫” 、 “保就业”为先， 政府财政压力加剧的背景下，部分城市的房地产政策将会有边际松动， “因城施策”将 会延续，但仍然不会出现过去所见的大幅放松。 二、二、20202020 年基本面会如何演绎？年基本面会如何演绎？ 基于对政策、资金及基本面基于对政策、资金及基本面的评估，我们对的评估，我们对 2 2020020 年年行业数据行业数据判断如下。销售判断如下。销售：2020 年销售面积同比-2.88%，金额同比+3.00%；新开工

3、：新开工：预计 2020 年面积同比+2.00%；竣竣 工：工：预计自 2019 年 Q4 开始持续修复，2020 年竣工面积预计同比+6.5%；开发投资：开发投资： 预计 2020 年土地投资增速同比+8%；建安投资增速同比+8.04%；汇总两者，预计 202 0 年房地产开发投资增速约 8%。 三、三、未来房价是涨是跌？哪些城市房价涨幅会相对较高？未来房价是涨是跌？哪些城市房价涨幅会相对较高？ 1）2019 年以来商品房均价增速进一步放缓，部分地区房价跌幅可观；2）从房价收入 看（户均可支配收入/住房均价口径） ，1999 年以来，与人们直观感受并不同，我国家 庭总体对住房的购买力其实是持

4、续提升的；3）房价的短期和长期短期和长期涨幅驱动力不同，短 期呈现很强的反身性，追涨杀跌，如果把流向房地产的钱看作一个池子里的水，确实 在不同城市间呈现“水往低处流水往低处流”的特点；长期层面，不应该从单一城市基本属性的 角度，而是从城市群发展的角度来看，用网状思维网状思维判断其长期发展潜力。我们看好需 求驱动，能够实现“内生增长”的产业所在的城市群，城市之间互相协同，形成一个 微型自循环系统，并且有去中心化去中心化的特点，如长三角、珠三角城市群，以及城市中三 产占比增速最快的成渝城市群。建议关注这些城市群内的二三线城市。 四、四、未来房地产行业集中度是否会进一步提高？未来房地产行业集中度是否

5、会进一步提高？格局将如何演绎？格局将如何演绎？ 1）集中度提升体现在 TOP20：从 2019 年 1-11 月销售数据看，权益口径下 TOP20 的 市占率是提升的，TOP21-100 是下降的；2）拿地力度较强且均价较高的房企销售表现 较好；3）为判断未来行业格局将如何演绎，我们引入一个“虫口模型” ，发现当一个 行业的（内生增长率-自然出清率） （以下用以下用 R R 代替代替）很高的时候，会不断有企业进进 出出， 行业内企业总体数量非常不稳定；随着 R 不断下降， 企业的数量逐渐趋于稳定， 变成在 N 个数值之间波动，当 R 达到一个临界值之后，行业趋于稳定，行业的总体企 业数量变成一

6、个常量。随着住宅市场需求逐渐饱和，自然增长率下降，格局趋于稳定， 大中型房企弯道超车的可能性大大降低了。 五、五、20202020 年房地产板块中哪些标的值得投资？年房地产板块中哪些标的值得投资？ 作为投资者来说，持有 R 较低的，格局稳定的行业，好处是龙头的行业护城河高，收 益稳定，可预测性强，坏处是行业具有下行风险行业具有下行风险；持有 R 较高的，技术加速迭代的行 业内的公司，好处是机会多，创新程度高，潜在收益高，坏处是不确定性大不确定性大。其实， 房地产开发行业内部，也分成 R 高低不同的子行业。有技术升级的子领域，对应的是有技术升级的子领域，对应的是 R R 较高的子行业较高的子行业