【研报】房地产行业“财报视角看地产”系列之二：房地产企业资产类科目深入剖析-20200518[32页].pdf

1、 房地产企业资产类科目深入剖析 “财报视角看地产”系列之二 主要内容主要内容: : 房地产开发具有投资额大、周转时间长、实行预售制度等特 点，其生产经营较一般企业涉及对象更多，同时在开发过程中 受到相关部门的监管审批要求。虽然财务报表结构大同小异， 但由于房地产开发的经营特点，应对部分会计科目重点关注。 本文详细介绍了房地产企业财报中资产类重点科目及其阅读要 点，进而从财务报表深入了解房地产企业的经营状况。 货币资金：货币资金：规模与受限制货币资金规模与受限制货币资金 房地产开发对资金需求量大、负债率高，资金的管理对房企十 分重要。由于按揭贷款保证金制度、预售资金监管法规等原 因，部分货币资金

2、的流动性将会受到一定限制。 存货：存货：规模、存货跌价准备和利息资本化规模、存货跌价准备和利息资本化 存货是房地产开发企业的核心科目，占总资产比例通常高达 50%-70%。存货跌价准备会对当期利润造成较大影响，并需要 关注其判定是否客观合理。利息资本化的处理将会调节房企当 期财务费用率和远期的毛利率情况。 投资性房地产：计量模式不同导致不可比投资性房地产：计量模式不同导致不可比 投资性房地产可采用成本计量和公允价值计量两种模式。采用 成本计量通常会大大低估了持有型物业的真实价值，采用公允 价值计量则需关注其是否真实反映物业的价值。 其他应收款：其他应收款：部分反映房企合作开发规模的大小部分反映

3、房企合作开发规模的大小 对于房地产开发企业而言，其他应收款主要包括土地及其他保 证金、应收联营/合营企业款和合作方经营往来款。其他应收 款/总资产的比值可反映房企合作开发规模，并且应剔除土地 保证金等的影响。 投资建议投资建议 行业方面，政策面依旧延续“因城施策”和“稳房价、稳地 价、稳预期”的指导方针，房地产行业将保持平稳发展态势。 房企方面，随着疫情基本得到控制，销售正稳步恢复中，并且 在货币及财政政策更为积极的情况下，房企的融资环境有望持 续改善。当前，板块估值仍处历史低位，值得重点关注，推荐 业绩确定性强的龙头房企万科 A、保利地产、金科股份、中南 建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、荣

4、盛发展、华夏幸福， 以及现金流稳定的物管公司新大正等。相关受益标的有融创中 国、中国恒大、龙湖集团、旭辉集团、保利物业、招商积余 等。 风险提示风险提示 房地产调控政策的不确定性，销售不及预期。 评级及分析师信息 行业评级： 推荐 行业走势图 分析师：由子沛分析师：由子沛 邮箱： SAC NO：S1120519100005 研究助理：侯希得研究助理：侯希得 邮箱： -17% -11% -5% 1% 7% 13% 2019/052019/082019/112020/022020/05 房地产沪深300 证券研究报告|行业深度研究报告 仅供机构投资者使用 Table_Date 2020 年 05

5、月 18 日 证券研究报告|行业深度研究报告 2 盈利预测与估值盈利预测与估值 重点公司 股票股票 股票股票 收盘价收盘价 投资投资 E EPS(PS(元元) ) P P/E/E 代码代码 名称名称 （元）（元） 评级评级 20201919A A 20202020E E 20202121E E 20202222E E 20201919A A 20202020E E 20202121E E 20202222E E 000002 万科 A 26.21 增持 3.44 4.15 4.95 5.83 7.6 6.3 5.3 4.5 600048 保利地产 15.46 增持 2.34 2.83 3.32

6、 3.88 6.6 5.5 4.6 4.0 000656 金科股份 8.06 买入 1.06 1.36 1.62 1.91 7.6 5.9 5.0 4.2 000961 中南建设 7.96 增持 1.12 1.93 2.43 2.8 7.1 4.1 3.3 2.8 资料来源：资料来源：WindWind，华西证券研究所，华西证券研究所 nMrOmNmPtOqRzQnPuMsOuM9P8Q9PmOoOnPrRlOoOtOlOtRrR7NrRyRxNmOqOxNoPoR 证券研究报告|行业深度研究报告 3 正文目录 1. 货币资金：规模与受限制货币资金 . 5 1.1. 货币资金的定义 . 5 1.