【研报】房地产行业：新加坡公共住房市场成功经验土地制度、税收制度和住房金融齐共振的效果-20200415[29页].pdf

1、 分析师：沈彦東 执业证书：S0380519100001 联系电话：0755-82830333（195） 邮箱： 研究助理：黎云云 联系电话：0755-82830333（125） 邮箱： 新加坡新加坡公共公共住房市场成功经验住房市场成功经验土地土地制度、税收制制度、税收制度和住房金融齐共振的效果度和住房金融齐共振的效果 主要观点主要观点： 新加坡位于马六甲海峡南口，是东南亚的一个岛国，前身是英属殖民地， 1965 年成为独立的国家， 2018 年新加坡人均 GDP 达 64567 美元，居于各大都市的前列。国土面积为 724.2 平方公里，新加坡国土面积较小，人口密度较高，2019 年 9 月

2、底人口密度为 7866 人/平方公里， 但但 2 2018018 年年居民房屋自有率高达居民房屋自有率高达 9 91 1%， 不仅在世界各国家居前，与其它亚太地区大都市城市相比处于超高水平。其它亚太地区大都其它亚太地区大都市相比，新加坡的房价收入比与市中心房屋售租比均处于相对较低市相比，新加坡的房价收入比与市中心房屋售租比均处于相对较低水水平，平， 2019H1 房价收入比与市中心房屋售租比分别为 22.31 与 43.02，而深圳的同期水平为 44.9 与 77.62，分别为新加坡这两者水平的 2、1.81 倍。 新加坡住房市场上以新加坡住房市场上以 H HDBDB 组屋供给为主。组屋供给为

3、主。2018 年新加坡居民住房市场约有 146.10 套住宅，其中 HDB 组屋、其它、私人住宅分别为105.67、32.94、7.49 万套，占比为 72.33%、5.13%、22.54%。HDBHDB 提提供远低于市场价格的组屋供远低于市场价格的组屋。HDB 全称为 Housing and Development Board，中文称建屋发展局，是新加坡国家发展部下的法定机构，成立于 1960 年，作为政府职能机构负责新加坡居住新镇的规划、建设和管理。组屋作为政府支持性住房，新组屋价格由政府直接定价，一般新组屋价格仅为私人住宅市场价格的 1/3；二手组屋由转售市场转卖，价格由买卖双方协商决定

4、，一般二手组屋价格高于新组屋价格。组屋的结构化供给满足多层次需求，严格分配管理制度有效组屋的结构化供给满足多层次需求，严格分配管理制度有效抑制投机。抑制投机。从户型上来看，分为 HDB 1-2room、3-room、4-room、5-room、EC 和 DBSS 双层公寓式，使用面积和户型不一致，满足各种家庭结构住房需求。从退出机制来看，屋主拥有及实际居住组屋至少 5 年，才可进入市场交易，但政府要征收 10%-15%的附加费，此后组屋获得完整产权，不再受限。如果不满 5 年转让组屋，政府规定屋主只能将组屋以原价回卖给政府。 新加坡住房市场新加坡住房市场历史历史发展发展可分为可分为四四个阶段个

5、阶段。1.加速建造组屋解决住房短缺问题，此时组屋只用于出租（1959-1963） ；2.践行“居者有其屋”计划，继续加大组屋供给（1964-1973） 。房荒问题得到解决，开始注重改善性住房需求（1974-1987） 。4.制度随市场需求变动，多样化组屋不断推出（1987-至今） 。 新加坡住房市场成功实现了居者有其屋，构造了以组屋为主、私人住宅为辅的多层次供给住宅市场，这是这是土地制度土地制度、税收制度和住房、税收制度和住房金融齐共振的效果金融齐共振的效果。 1.新加坡具有前瞻性地在未来 10 年及未来 50 年的视角规划土地，通过大规模填海造陆、集约型用地等方式提升土地面积及土地使用率，S

6、LA（土地管理局）根据土地利用规划确定土20202020 年年 0404 月月 1515 日日 证券研究报告证券研究报告/ /行业研究行业研究 2 地的不同用途， 采用拍卖、 招标、 有价划拔和临时出租等方式， 住宅用地出让给 HDB； 新加坡土地出让金不能被政府部门和法定机构直接支配使用，必须作为政府储备资金交纳到国库，政府储备资金须经总理和总统两人共同签署方可使用，这项规定使政府无法通过大幅出让土地而增加财政收入因此无土地财政因此无土地财政。2.目前新加坡与住宅不动产相关的税收包括房地产税与房产印花税，房地产税属于传统税制，对于富人住房则收取高倍的土地出让金及高倍物业费，在高房价商品房比较