【研报】复盘202003年SARS对房地产行业的影响：房地产稳态下短暂扰动或促发逆周期调控弹性加大优选钱多货多的优势房企-20200202[28页].pdf

1、 ）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 证 券 研 究证 券 研 究 报 告报 告 复盘 2003 年 SARS 对房地产的影响： 推荐推荐（维持维持） 房地产稳态房地产稳态下下短暂扰动，或促发逆周期调控弹性加短暂扰动，或促发逆周期调控弹性加 大，优选钱多货多的优势房企大，优选钱多货多的优势房企 华创证券研究所华创证券研究所 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱： 执业编号：S0360516120001 事件：事件： 截至 2020 年 1 月 31 日，新型冠状病毒感染确诊患者 9,826 例。新型冠状病毒肺炎疫情是我国继 2003 年 SARS 病毒疫情后

2、严重的公共卫生事件。 我们通过复盘 2003 年 SARS 病毒疫情对房地产板块的影响， 并尝试从政策、 经济、 基本面等方面对比研究本次新冠肺炎疫情对房地产行业的影响。 点评：点评： 1、复盘复盘 2003 年年-基本面影响基本面影响：SARS 导致导致 2003Q2 的的 GDP 走弱，主要冲击消费、对房地产影响不明显走弱，主要冲击消费、对房地产影响不明显 受 SARS 疫情影响，2003 年二季度我国 GDP 出现明显放缓，但仅影响一个季度后就出现了快速修复，期间主 要冲击了消费类行业，但对于房地产投资及量价的影响相对较小，其中房地产投资和销售面积也仅是在 3 月、4 月 出现了一定幅度

3、增速高位放缓， 但5月就实现了修复， 2003年全年房地产投资和销售面积增速分别高达+30%和+29%。 值得注意的是，2003 年房地产处于行业高速发展初期+上半年的货币政策宽松+下半年的确立房地产为支柱行业可能 是 2003 年房地产基本面保持稳定的关键。不过 2003 年中国香港地区房地产市场较为低迷，或主要源于 1998 年后亚 洲金融危机的持续影响以及短期 SARS 疫情扩散的影响，直到下半年流动性宽松后才见底回升。 2、复盘、复盘 2003 年年-股价影响股价影响：SARS 环境环境下下 AH 地产股走势背离地产股走势背离，股价变化更多源于流动性和政策，股价变化更多源于流动性和政策

4、变化变化 2003 年，SARS 疫情刚开始传播期间，A 股地产处于上涨区间，H 股地产处于下跌区间；而疫情充分暴露后，A 股开始下跌，H 股开始上涨。7 月疫情得到基本控制后，A 股仍在下跌，H 股仍在上涨。AH 房地产板块对于 SARS 完全相反的表现主要源于流动性走势的差异。2003 年之前中国内地经济向好，2003 年 8 月之后中国内地流动性开始 逐步收紧，而中国香港地区在经历了流动性偏紧后，2003 年开始流动性逐步宽松。此外，疫情中，优质房企的股价 表现相对更良好，02 年 11 月至 03 年 12 月，万科绝对收益 33%，相对申万地产收益 56%。综合来看，2003 年 S

5、ARS 疫情与 AH 房地产基本面和股价并没有直接强相关性，表现差异更多源于流动性和政策的变化。 3、2003 年年与与 2020 年对比年对比：新冠肺炎对新冠肺炎对 20 年房地产将有负面影响，但预计逆周期调控弹性也将加大年房地产将有负面影响，但预计逆周期调控弹性也将加大 1）从基本面来看，）从基本面来看，03 年年 SARS 对房地产影响有限，对房地产影响有限，20 年新冠肺炎对房地产将有负面影响。年新冠肺炎对房地产将有负面影响。虽然 2003 年 SARS 疫情冲击最大的是消费行业、对房地产行业影响并不明显，但鉴于当时房地产处于行业高速发展初期、首次被确立 为支柱行业、流动性总体偏于宽松

6、等利好环境，而考虑到目前房地产处于总量需求顶部区域阶段、行业持续成为政 策严控对象，目前行业总体环境不如 2003 年，因而，预计 2020 年新冠肺炎疫情对房地产行业的负面影响可能要大 于 2003 年。2）从政策面来看，本次疫情将打破兼顾控地产和稳经济的弱平衡，或促发逆周期调控弹性加大。）从政策面来看，本次疫情将打破兼顾控地产和稳经济的弱平衡，或促发逆周期调控弹性加大。2003 年中我国经济处于复苏阶段，并且房地产被确立为支柱行业后带动经济高速发展，彼时经济结构主要以投资为主， SARS 疫情冲击消费，但对经济负面影响有限；而 2020 年我国经济处于低位阶段，并且房地产被认定为不能作为短