第一太平戴维斯：2020中国房地产年度展望(11页).pdf

1、审时读市 2020 SPOTLIGHT Savills Research 中国房地产年度展望 - 2020 修桥铺路、筑巢引凤的发展思路令中 国的房地产业及经济规模达至史无 前例的高度，但其高增长的可持续性 正面临考验。在国内经济发展日趋成 熟的同时，人口结构、外部经济环境 也在发生重大变化，各行各业均在寻 求转型调整之时，房地产业由粗放增 长向精细运营的升级已成必然。 从办公、零售到住宅、酒店，这些传 统资产类别正面临整体供过于求的 局面，导致空置率升高、价格高企， 进而压低回报率。一些现存项目硬件 老旧，重新思考设计、优化用途已成 当务之急。而对在建和规划中项目而 言，对科技发展、经济转型

2、、人口变 化所带来的种种社会影响，都应予以 足够预判。一成不变的理念、缺乏个 性新意的建筑在迅速变化的时代中， 可能在建成之际就已经过时。 利基领域的活跃度持续增长，从物 流、数据中心，到医疗、教育、运动 设施投资。不仅包括单体项目，也常 常以主力物业形态出现在综合体项 目中，对行业需求和城市建设正发挥 越来越积极的作用。 ESG（环境、社会和治理）领域正受 到各类投资者关注。城市建设回归以 人为本也是新型城镇化的核心理念。 多方关注之下，房地产开发与管理 对专业能力的要求更胜从前，将前 沿理念融入项目之中似乎已成共识， 此外平衡政府、投资人、租户、社区 等多方利益也愈加重要。 篇首 审时读市

3、 2020 概述 宽松货币政策让位可持续发展 生活 健康和可持续发展理念正深入影响各行各业 人口 人口结构转变带来新的课题 规划 成熟、 成长、 收缩型城市的未来之路 办公 行业开放与监管并进， 市场去化周期延长 零售 民生消费与顶级市场成为关注焦点 住宅 融资受限加速市场整合 投资 不确定性情绪笼罩市场， 买家静待投资机会 目录 4-5 6-7 8-9 10-11 12-13 14-15 16-17 18-19 32 关于报告 本报告涵盖中国16个主要一二线城市， 于2020年1月发布。 如无特别说明， 报告所提2019年市场数据为预估值， 最终数据或有一定调整。 增速走缓固然充满挑战 却也

4、是经济发展迈向成熟的必然 中国经济在 2019 年面临前所未有的挑战之局。持续近两年的金融去杠杆，加之全球经济走弱、贸易争端难定的不 利局面，使得内部经济增速降至近 30 年来最低。为加以应对，中国持续推进经济结构改革、防控高风险领域，旨 在为长久稳健的发展建立更好根基。 关键领域的投资仍在持续人工智能、可持续能源、先进制造及创新医药等产业备受关注。对外资的开放力度也 在加强，如优化市场准入负面清单制度、放宽金融及汽车产业外资控股比例，有望吸引更多外资入华。此外，中国 股市和债市越来越多地被纳入国际主流指数，科创板开板为新兴企业打开融资渠道。政府愈发注重营造良好营商环 境，减税降负、优化流程，

5、大幅宽松的货币政策已难再现。 概述 虽然政策激励持续出台， 对于商业活动尚未出现立竿见影的效果。 出于对经济前景不确定性及自身盈利能力 的担忧， 很多企业暂停或收紧投资计划， 着力削减成本、 节省开支。 倾向扩张的企业类型有限， 更多租赁行为集 中于续约或迁至低成本区位。 与此同时， 新增供应持续大幅增加， 多个城市空置率攀至近年高点， 租金难挡下 滑走势。 目前， 租赁需求未见显著回暖迹象， 供过于求局面仍将延续， 导致2020年的办公市场依然不容乐观。 压力之下， 零售市场表现值得一提。 得益于庞大的市场规模及持续增长的零售额， 中国或将在未来几年超过美 国成为第一大消费市场， 对国际品牌

6、的重要性不言而喻。 但消费者偏好复杂， 不同品牌业绩表现亦有可能大相 径庭。 而随着国内新生品牌崛起， 品牌定位、 产品品质、 创新性及推新速度都在不断提升， 在消费者文化认同方 面也更具本土优势。 新的品类和营销方式不断出现， 令市场格局更加错综复杂， 亦为精准定位的小众初创品牌 提供了切入点。 新旧竞争项目众多， 商场业绩差异逐步放大， 前瞻性的定位、 合理的商户配比和积极的资管策 略愈发重要。 政府对住宅市场的态度已发生重大转变。 此前经济下行时期， 住宅投资 “松绑” 往往成为刺激增长的一种方式； 而在住房负担日益加重、 资产泡沫难以评估的背景下， 这一旧有模式正被打破。 过去三四年间