中国海外发展-港股公司深度报告：积势敏行逆势争先投拓与销售保持稳健-230608（28页）.pdf

1、房地产房地产/房地产开发房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/28 中国海外发展中国海外发展（00688.HK）2023 年 06 月 08 日 投资评级：投资评级：买入买入（维持维持）日期 2023/6/8 当前股价(港元)17.800 一年最高最低(港元)25.600/14.400 总市值(亿港元)1,948.19 流通市值(亿港元)1,948.19 总股本(亿股)109.45 流通港股(亿股)109.45 近 3 个月换手率(%)10.98 股价走势图股价走势图 数据来源：聚源 积势敏行，逆势争先，积势敏行，逆势争先，投拓与销售保持稳健投拓与销售保持稳健 港股公司深度报

2、告港股公司深度报告 齐东（分析师）齐东（分析师） 证书编号：S0790522010002 龙头标杆房企，投拓与销售保持稳健，维持“买入”评级龙头标杆房企，投拓与销售保持稳健，维持“买入”评级 中国海外发展背靠国资平台，可售货值充足，投资聚焦高线城市主流地段，规模与利润率兼顾；未来持有商业投资力度加大，提供稳定现金流收入。我们预计2023-2025 年公司归母净利润为 266.8、301.8、336.6 亿元，对应 EPS 分别为 2.44、2.76、3.08 元，当前股价对应 PE 为 6.6、5.9、5.3 倍。公司经营稳健、严守财务纪律，盈利能力领先，融资优势明显，维持“买入”评级。销售目

3、标销售目标 20%增长，非公开市场投资保持活跃增长，非公开市场投资保持活跃 2022年在行业销售下行期，公司实现销售金额及面积分别为2947.6亿元和1387.0万方，分别同比下降 20.2%和 26.6%，销售排名逆势提升，其中北京合约销售达493 亿元，市场率排名第一。公司 2023 年销售目标为实现 20%增长，预计 2023年可售货值 7900 亿元，可售资源充裕的情况下销售目标达成可期。公司近年来坚持聚焦高能级城市主流地段的投资策略。2022 年公司通过公开市场获取 50 个项目，总购地金额 1208.7 亿元，新增货值 2403.4 亿元。公司 2022 年于三大重点城市（上海、广

4、州、成都）并购投入资金超过 100 亿元，城市更新项目持续投入约 100 亿元，在非公市场投资保持活跃。双核业务驱动，商业发展规模不断提升双核业务驱动，商业发展规模不断提升 2022 年，公司商业业务收入为 52.6 亿元，同比增长 1.8%（剔除减租影响为 6.9%），2023 年，公司商业收入目标为实现 30%增长。2022 年公司新增 15 座商业运营项目，新增商业面积 88 万平米，实现了商业规模的高质量有序增长。盈利能力盈利能力行业领先行业领先，融资成本融资成本保持低位保持低位 公司归母净利润、毛利率、净利率、均处于行业领先水平，2022 年实现归母净利润 232.6 亿元；毛利率、

5、净利率高达 21.3%、13.6%；三费费率仅 4.2%。2022年平均融资成本仅 3.57%，处于行业最低水平；净负债率 42.9%，剔除预收后的资产负债率 53.7%，现金短债比 2.16 倍，三道红线维持绿档。风险提示：风险提示：行业销售恢复不及预期；政策调整导致经营风险；融资环境变动。财务摘要和估值指标财务摘要和估值指标 指标指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元)242,241 180,322 202,739 227,173 249,973 YOY(%)30.4-25.6 12.4 12.1 10.0 净利润(百万元)40,155 23,2

6、65 26,675 30,177 33,660 YOY(%)-8.5-42.1 14.7 13.1 11.5 毛利率(%)23.5 21.3 20.9 21.4 21.9 净利率(%)17.8 13.6 13.9 14.0 14.2 ROE(%)15.3 8.3 7.3 7.9 8.4 EPS(摊薄/元)3.67 2.13 2.44 2.76 3.08 P/E(倍)4.4 7.6 6.6 5.9 5.3 P/B(倍)0.7 0.6 0.5 0.5 0.4 数据来源：聚源、开源证券研究所（汇率使用 2023 年 6 月 8 日：1 HKD=0.91 RMB）-36%-24%-12%0%12%24