万物云-港股公司研究报告-空间科技服务商多业态物管龙头-230608（45页）.pdf

1、 简单金融 成就梦想 申万宏源研究 上海市南京东路99号|+86 21 2329 7818 房地产|公司研究 2023 年 06 月 08 日 买入 首次覆盖 市场数据：2023 年 06 月 07 日 收盘价（港币）28.45 恒生中国企业指数 6,541 52 周最高/最低价(港币)56.15/25.45 H 股市值（亿港币）335 流通 H 股（百万股）汇率（人民币/港币）128 1.10 股价表现：资料来源：Bloomberg 证券分析师 袁豪 A0230520120001 曹曼 A0230520120003 联系人 曹曼(8621)23297818转 空间科技服务商，多业态物管龙头

2、万物云(02602.HK)背靠万科、领先外拓、蝶城深耕，科技加成、物管龙头。万物云前身为 1990 年创立的万科物业，2022 年 9 月由万科中分拆上市，是万科旗下的空间科技服务商，包括住宅空间、商企城服、科技服务三大业务。公司由万科控股 56.6%，员工持股平台占比 7.6%、激励比例行业领先。公司居2022 年中指院物业品牌百强榜第一，估算合约面积排行行业第二。公司 2013 年升级万睿智能科技平台，2015 年开启市场化外拓，2021 年提出蝶城街道深耕战略，战略和行动力持续领先行业。2022 年公司住宅/商企/科技营收分别占比 55%/37%/8%，毛利占比 50%/33%/18%。

3、住宅空间：万科物业市场化外拓领先，蝶城深耕初显成效。2015 年起万科物业作为公司住宅空间管理主体开启全面市场化外拓。2022 年住宅物管收入 166 亿元，同比+26%，2019-22 年CAGR+23%；其中基础物管/居住相关资产服务/社区增值服务分别占比 89%/8%/3%，毛利率分别为 9.9%/27.6%/63.6%。截至 2022 年末住宅合同饱和收入 287 亿元，同比+20%；在管饱和收入 228 亿元，同比+28%，其中万科占比 51%；对应合约/在管比 1.26 倍。公司 2021 年提出蝶城战略，布局 100 城的 3,402 条价值街道优先建设；截至 2022 年末已有

4、标准蝶城 176 个，2025E 计划 300 个、对应 CAGR19%；蝶城战略主要包括：1）收购和外拓增加街道内部浓度、强化规模效应；2）基础设施投入资金改造；3）通过科技优化工作流程、降本增效。商企城服：万物梁行和万物云城行业第一，商企城市全维度覆盖。商企方面，万物梁行（与戴德梁行合资）贯彻多元客户战略，目前收入排名行业第一，主要客户覆盖金融、互联网、高端制造等行业。城服方面，万物云城规模行业第一，截至 2022 年末在 36 个一二线城市拥有 84 个项目，包括：珠海横琴区、武汉江干区等。2022 年商企城服收入 111 亿元，同比+28%，2019-22年 CAGR+37%；其中 P

5、FM/开发商增值/并表城服分别占比 68%/26%/6%；毛利率分别为12.2%/13.9%/8.2%。截至 2022 年末，公司商企合同饱和收入 134 亿元，同比+39%；在管饱和收入 111 亿元，同比+36%，其中第三方占比 81%；对应合同/在管比 1.22 倍。科技业务：万睿科技迭代更新，科技赋能重塑空间效率。科技方面，主要包含 AIoT 和 BPaaS 两大业务，并以万睿科技平台对外输出。2022 年公司科技业务收入 24 亿元，同比+28.5%，2019-22 年 CAGR+43%；其中 AIoT 和 BPaaS 分别占比 58%和 42%，2019-22 年收入 CAGR 分

6、别为26%和 106%，毛利率分别为 30.7%和 32.9%。2021 年末，AloT 履约项目 1,686 个，单项目收入 72 万元；BPaaS 履约项目 197 个，单项目收入 236 万元。AIoT 主要通过物联网提供智能硬件设备：1）通过智能设备替代人工；2）进行预测性工单式维保；3）浓度提升背景下共用底层运维中心和机械。BPaaS 主要提供软件系统的数字化作业程序重塑：1）远程企业运营服务（商企）；2）远程空间运营服务（城服 2%提成+损益）。预计 2023-25E 业绩 CAGR22%，目标估值为 476 亿港元。2022 年公司营业收入 301 亿元，同比+27%，2019-