1、 1 请务必阅读报告末页的重要声明 Ta公司报告公司报告公司深度研究公司深度研究 华润万象生活（华润万象生活（01209.HK01209.HK）/地产建筑业地产建筑业 商业管理行业领导者商业管理行业领导者 投资要点：投资要点：公司是商业与住宅物业管理服务龙头企业，控股股东实力雄厚。公司是商业与住宅物业管理服务龙头企业，控股股东实力雄厚。华润万象生活是华润置地的物业商业管理轻资产平台，公司背靠华润集团强大的资源，拥有经验丰富的管理团队，是中国领先的物业管理及商业运营服务提供商。近年来公司营收利润均保持高增速，根据公司年报，2022年公司核心净利润同比增长31%，未来在品牌力提升加持下，规模有望持

2、续扩张。商管业务收入逆市增长，巩固行业领导者地位。商管业务收入逆市增长，巩固行业领导者地位。在行业低迷的背景下，公司旗下商业零售额全年同比增长6.3%，达1264亿元；在营项目数量增至86个，面积达到920万平方米。2022年商管板块收入同比提升18.2%至42.14亿元，毛利率同比增加2.1个百分点至50.7%。年内新开业3个重奢购物中心，商业规模扩张及运营质量提升表现优于市场。Table_First|Table_Summary|Table_Excel1 财务数据和估值财务数据和估值 20212021 20222022 2023E2023E 2024E2024E 2025E2025E 营业收

3、入（百万元）8,875 12,016 15,373 20,384 27,172 增长率（%）30.93 35.39 27.93 32.60 33.30 EBITDA（百万元）2,534 3,228 4,086 5,182 6,416 净利润（百万元）1,725 2,206 2,467 3,287 4,213 增长率（%）110.95 27.90 11.84 33.23 28.15 EPS（元/股）0.76 0.97 1.08 1.44 1.85 市盈率（P/E）46.31 36.21 32.38 24.30 18.96 市净率（P/B）5.75 5.59 5.13 4.62 4.10 EV/E

4、BITDA-4.83 -3.55 5.07 9.99 12.75 数据来源：公司公告、iFinD，国联证券研究所预测；股价为 2023 年 06 月 01 日收盘价 物管业务市场拓展能力提升，管理规模跻身行业第一梯队。物管业务市场拓展能力提升，管理规模跻身行业第一梯队。公司致力于打造高质量物管品牌，客户满意度优于行业。良好品牌力帮助公司市场拓展能力提升迅速；公司逆市并购，全渠道全业态市场化拓展能力凸显。2022年年内净新增第三方合约面积1.43亿平方米，同比增长297.4%，第三方合约面积及在管面积占比均突破50%。盈利盈利预测、估值与评级预测、估值与评级 我们预计公司 2023-25 年收入

5、分别为 154 亿元、204 亿元、272 亿元，对应增速分别为 27.9%、32.6%、33.3%，净利润分别为 25 亿元、33 亿元、42 亿元，对应增速分别为 11.8%、33.2%、28.2%，EPS 分别为 1.08 元、1.44元、1.85 元,3 年 CAGR 为 24.0%。绝对估值法测得公司每股价值为 49.68 港元，可比公司 2023 年平均 PE12 倍。鉴于公司商业管理业务在二级市场具有稀缺性，且运营出色保持行业领先地位，综合绝对估值法和相对估值法，我们采用绝对估值法，给予 23 年目标价 49.68 港元（1 港元=0.9 人民币），给予“买入”评级。风险风险提示

6、：提示：收并购整合风险，母公司延迟交付，房地产基本面超预期下行。证券研究报告 2023 年 06 月 03 日 投资评级：投资评级：行行 业：业：地产地产 投资建议：投资建议：买入（首次评级）买入（首次评级）当前价格：当前价格：35.00 港元 目标价格：目标价格：49.68 港元 基本数据基本数据 总股本/流通股本（百万股）2282.50/2282.50 流通 H 股市值（百万港元）79,888 每股净资产（港元）7.06 资产负债率（%）44.56 一年内最高/最低（港元）47.10/22.25 股价相对走势股价相对走势 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002 邮箱：