1、 深度报告 证证 券券 研研究究报报告告 请务必阅读投资评级定义和免责条款请务必阅读投资评级定义和免责条款 物业管理服务物业管理服务 行业回归理性，步入提质增效、独立发展新阶段行业回归理性，步入提质增效、独立发展新阶段 行业报告行业报告 2023-05-30 星期二 研究部研究部 姓名：陈欣 SFC：BLO515 电话：0755-21516057 Email:.hk 投资要点投资要点 物管服务行业规范发展，市场规模将保持双位数增长物管服务行业规范发展，市场规模将保持双位数增长 我国物管服务行业从无序乱象到规范化发展历经四十余年，如今市场已步入规范化、市场化发展时期。物业管理服务作为提高居民生活

2、品质和城市环境建设的重要载体，伴随中国经济稳定持续发展、城镇化进程加快、人均可支配收入和消费能力的提高，预期将提升对物业管理服务的需求，预期物业管理服务收入规模将于2026年达到8,382亿元，5年CAGR为13%。市场竞争日益加剧，行业迎来新发展阶段市场竞争日益加剧，行业迎来新发展阶段 因物管行业自身壁垒较低，随着行业不断发展、规模不断扩大，市场参与者众多，竞争格局分散。为更好的巩固和提升市场地位、应对激烈的市场竞争环境、满足业主对物业服务日趋专业化、标准化的需求、同时降低对关联方的依赖，物企持续加强第三方外拓能力，理性参与收并购，注重品牌力、服务能力、管理能力等综合实力的打造，巩固扩大基本

3、盘；同时深挖贴近业主需求的增值服务，丰富产品品类，提升服务渗透率，为物服企业打开“第二增长曲线”。物企迎来聚焦于服务品质提升、单盘盈利能力和品牌价值提升的提质增效、独立发展的新阶段。投资建议投资建议 在投资上我们建议围绕两大主线：一、国央企物企。具备政府信用背书和资本优势、有母公司稳定的项目输出、第三方外拓及收并购积极、经营及业绩稳定性较强，推荐关注华润万象生活(1209.HK)、中海物业（2669.HK）、保利物业（6049.HK）、越秀服务（6626.HK）；二、优质民营物企。短期受疫情、地产流动性危机等外部因素扰动，估值受损较多，但基本面仍然扎实，具备一定规模化、品牌化优势，成长确定性相

4、对较高，后期业绩及估值有望修复且可呈现较高弹性，建议关注碧桂园服务(6098.HK)、绿城服务(2869.HK)。2 深度报告 目录目录 1.物业管理服务行业基本概念物业管理服务行业基本概念.4 1.1 基础物管服务.4 1.2 增值服务.6 2.物管行业发展历程：从无序乱象到规范化、市场化发展物管行业发展历程：从无序乱象到规范化、市场化发展.7 3.物管行业发展现状及展望物管行业发展现状及展望.8 3.1 行业规模持续扩张，增值服务占比稳步提升.8 3.2 行业市场化竞争加剧，头部效应显著，集中度持续提升.9 3.3 深挖社区增值服务，业务多元化发展.9 3.4 物企积极第三方开拓，经营独立

5、性增强.11 3.5 收并购趋于理性，注重标的质量及协同性.12 3.6 加强数字化、智能化管理能力，降本增效.14 3.7 行业预期将保持稳步增长.15 4.投资策略投资策略.17 风险提示风险提示.18 图目录图目录 图图 1：物业管理服务物业管理服务业务范畴业务范畴.4 图图 2：基础物业管理服务基础物业管理服务收入的影响因素收入的影响因素.4 图图 3：增值服务增值服务收入的影响因素收入的影响因素.7 图图 4：行业：行业发展历程发展历程.8 图图 5：16-21 年物业管理服务年物业管理服务收入收入-业务类型（亿元）业务类型（亿元）.8 图图 6：16-21 年物业管理服务在管年物业

6、管理服务在管面积（亿方）面积（亿方）.8 图图 7：16-21 年物业服务百强企业在管面积及市占率年物业服务百强企业在管面积及市占率.9 图图 8：19-21 年前十物企在管面积年前十物企在管面积（亿方）（亿方）及市占率及市占率.9 图图 9：全生：全生命周期及生活场景的社区增值服务体系命周期及生活场景的社区增值服务体系.10 BVhUZYjZ9YBVlY3UkWcV9PdNaQsQnNnPpMkPrRtNfQqQpN6MoPmMxNpPmQwMnPtR 3 深度报告 图图 10：22 年样本物企增值服务收入及增速、占比年样本物企增值服务收入及增速、占比.10 图图 11：22 年样本物企业主