团结香港基金：香港房屋趋势导航2026（繁体版）（104页）.pdf

1、土地房屋政策研究報告香港房屋趨勢導航 2026二二六年四月目錄2行政摘要6私人住宅市場回顧30私人住宅市場展望70公營房屋政策聚焦2023/242025/26年度成功批出的官地第一部分：私人住宅市場回顧1.香港私人住宅市場於2025年步入價量齊升的復甦期，樓價回升3.3%，成交量更激增18.3%。價量同步反彈，標誌着2021至2024年的調整周期正式畫上句號。當中以上車盤最受追捧，A類單位（40平方米以下）樓價升幅達4.1%，表現領先大市；而售價400萬港元以下的單位，成交量更按年飆升29.4%。本輪市道受政策利好因素帶動，包括調低印花稅門檻及全面撤辣，成功刺激投資意欲，並釋放上車客的剛性需求

2、。2.繼2024年供應高峰後，私人住宅落成量於2025年回落24%至18,448個單位。落成量放緩加上交投上升，帶動淨吸納量自2021年以來首次重上正數。新盤貨尾單位數量亦較2023年高位回落18%至18,694個。雖然庫存壓力依然存在，但已見紓緩，促使發展商改變策略，由先前以量為先，不惜減價推售單位，轉為以利潤為本的定價策略，反映供應失衡最嚴峻的時期已經過去。3.隨着市況回暖，發展商部署轉趨積極，展現進取的前瞻性布局。2025/26年度土地市場呈現雙軌復甦，官地招標及補地價（契約修訂換地）的收入均錄得增長。官地招標競爭亦越趨激烈，入標價差距收窄，每幅地皮平均吸引八至九份標書，反映市場一致認為

3、地價已見底回穩。註：1 根據市場數據及機構估算資料來源：地政總署、主要物業顧問公司，以及團結香港基金-40%-20%0%20%40%60%80%100%0丈量約份第332約地段第722號新九龍內地段第6590號內地段第9094號東涌市地段第55號沙田市地段第623號屯門市地段第569號筲箕灣內地段第860號新九龍內地段第6674號荃灣市地段第441號新九龍內地段第6675號2025/26 年度賣地計劃：投標者數目增加，中標價亦見上揚2025/262024/252023/24沙田市地段第651號沙田市地段第625號中標價與市場預測平均數比較 1投標者數目行政摘要香港住宅市場正處於關鍵的轉捩點。經

4、歷一段調整期後，私人住宅市場呈現價量齊升的勢頭，標誌着樓市已觸底反彈。與此同時，公營房屋領域亦從嚴重短缺過渡到策略性收成期，為香港開創歷史性的契機，令政策重心得以從單純增加新供應，轉向主動重建急速老化的屋邨存量。團結香港基金（基金會）透過最新的數據剖析市場動態。在人口增長及低息環境帶動下，私人住宅市場已成功見底回升。儘管短期落成量將進入周期性低點，但發展商已轉向積極的前瞻性部署。然而，隨着市場吸納速度加快及現有存貨減少，推行靈活且主動的土地供應框架，對穩定市場長遠發展及防止樓價劇烈波動至關重要。公營房屋領域方面，政策挑戰正由擴大供應逐步轉向屋邨重建。隨着越來越多公共租住房屋（公屋）單位步入老化

5、階段，維修保養成本持續攀升，單靠零碎的修繕工程越發難以為繼。與此同時，預計未來十年龐大的公營房屋落成量，能在長遠房屋策略（長策）目標之上提供穩健的供應緩衝，創造難得的政策窗口，讓當局能透過設立專屬調遷儲備、具透明度的重建配額，以及善用混合業權模式，將系統性重建正式制度化。本報告將詳細分析上述趨勢，透視私人住宅市場的復甦前景，並就公營房屋領域的重建規劃提出策略藍圖。22023/242025/26年度成功批出的官地第一部分：私人住宅市場回顧1.香港私人住宅市場於2025年步入價量齊升的復甦期，樓價回升3.3%，成交量更激增18.3%。價量同步反彈，標誌着2021至2024年的調整周期正式畫上句號。

6、當中以上車盤最受追捧，A類單位（40平方米以下）樓價升幅達4.1%，表現領先大市；而售價400萬港元以下的單位，成交量更按年飆升29.4%。本輪市道受政策利好因素帶動，包括調低印花稅門檻及全面撤辣，成功刺激投資意欲，並釋放上車客的剛性需求。2.繼2024年供應高峰後，私人住宅落成量於2025年回落24%至18,448個單位。落成量放緩加上交投上升，帶動淨吸納量自2021年以來首次重上正數。新盤貨尾單位數量亦較2023年高位回落18%至18,694個。雖然庫存壓力依然存在，但已見紓緩，促使發展商改變策略，由先前以量為先，不惜減價推售單位，轉為以利潤為本的定價策略，反映供應失衡最嚴峻的時期已經過去