【东方证券】房地产行业周报：楼市K型分化延续，地产股等待三季度末择时窗口-260622（18页）.pdf

1、 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。房地产行业 行业研究|行业周报 周观点：周观点：本周国家统计局公布了本周国家统计局公布了 1-5 月全国房地产数据，一方面我们看到总量数据依然承压，房地产投月全国房地产数据，一方面我们看到总量数据依然承压，房地产投资和新开工面积累计同比降幅继续扩大，库存面积环比资和新开工面积累计同比降幅继续扩大，库存面积环比 4 月继续下滑但幅度并不明显，房地产月继续下滑但幅度并不明显，房地产仍然是固定资产投资和消费的主要拖累项，结合上周央行公布的仍然是固定资产投资和消

2、费的主要拖累项，结合上周央行公布的 5 月居民户贷款数据，为近几月居民户贷款数据，为近几年年 5 月首次出现负增长，显示需求端仍然预期不振，我们判断十五五月首次出现负增长，显示需求端仍然预期不振，我们判断十五五期间宏观层面房地产去库期间宏观层面房地产去库仍是重要课题，当前楼市的结构性回暖传导至全国系统性改善仍需要较长时间，参考日本经验仍是重要课题，当前楼市的结构性回暖传导至全国系统性改善仍需要较长时间，参考日本经验预计需要预计需要 5 年往上；另一方面，核心城市房价结构性改善特征继续强化，京沪二手房价格已经年往上；另一方面，核心城市房价结构性改善特征继续强化，京沪二手房价格已经连续连续 4 月

3、上涨，广深连续月上涨，广深连续 3 月上涨，其中深圳房价月环比涨幅逆势走阔月上涨，其中深圳房价月环比涨幅逆势走阔 0.3pct，70 个大中城个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨城市有市中，二手住宅销售价格环比上涨城市有 10 个，连续个，连续 3 个月不低于个月不低于 10 市二手房价环比上市二手房价环比上涨，为涨，为 2023 年下半年以来首次出现。需要指出的是，不同城市房价改善逻辑并不完全相同，年下半年以来首次出现。需要指出的是，不同城市房价改善逻辑并不完全相同，楼市呈现明显的楼市呈现明显的 K 型分化特征，上海涨价主力是型分化特征，上海涨价主力是 300 万以下的低总价段房产，背后万

4、以下的低总价段房产，背后逻辑是房逻辑是房价急跌、租金边际企稳导致租金回报率提升，而公积金贷款额度提高导致租金回报率结构性跑价急跌、租金边际企稳导致租金回报率提升，而公积金贷款额度提高导致租金回报率结构性跑赢房贷利率，也一定程度上体现了刚需依然充足只是此前受制于购买力。与之形成对比的是深赢房贷利率，也一定程度上体现了刚需依然充足只是此前受制于购买力。与之形成对比的是深圳的房价改善主力是圳的房价改善主力是 500 万以上的高总价段房源，这当中一方面有土地资源相对匮乏供给稀缺万以上的高总价段房源，这当中一方面有土地资源相对匮乏供给稀缺的因素，另一方面也体现了新兴产业财富效应对楼市购买力的边际支撑，近

5、期杭州、苏州等地的因素，另一方面也体现了新兴产业财富效应对楼市购买力的边际支撑，近期杭州、苏州等地也呈现出类似的结构性特征，此外也在一定程度上体现了高净值人群对核心资产仍然有配置需也呈现出类似的结构性特征，此外也在一定程度上体现了高净值人群对核心资产仍然有配置需求，而高净值人群往往对市场信号也更为敏感。值得强调的是，从日本经验看，只需核心城市求，而高净值人群往往对市场信号也更为敏感。值得强调的是，从日本经验看，只需核心城市房价企稳改房价企稳改善地产股行情便可率先启动，无需全局房价反转。近期地产股的震荡回调除了科技善地产股行情便可率先启动，无需全局房价反转。近期地产股的震荡回调除了科技板块的逼空

6、因素外，也体现了市场对于楼市中继反弹的担忧，而数据的季节性走弱也很难给到板块的逼空因素外，也体现了市场对于楼市中继反弹的担忧，而数据的季节性走弱也很难给到市场超预期的信心。我们重申对于核心城市今年房价筑底，明年涨价的基本面判断，也再次提市场超预期的信心。我们重申对于核心城市今年房价筑底，明年涨价的基本面判断，也再次提示下一个择时窗口可能在三季度末的配置建议，未来可逢低布局示下一个择时窗口可能在三季度末的配置建议，未来可逢低布局。周度跟踪：周度跟踪：1.二手房：二手房：挂牌价方面，挂牌价方面，沪深持续回暖，上海近十五周上行，深圳三连涨。沪深持续回暖，上海近十五周上行，深圳三连涨。上海挂牌价周环比