【研报】房地产行业：40年房地产金融调控史最全复盘系列之六这次不一样？-20200612[28页].pdf

1、 守正 出奇 宁静 致远 房地产 这次不一样？40 年房地产金融调控史最全复盘系列之六（2018 下半年-2020 上半年） 报告摘要报告摘要 1. 贸易战烽烟起，贸易战烽烟起，稳增长压力再现稳增长压力再现。 2017 年 1 月特朗普就任美国总统之后中美贸易摩擦不断。 进入 2018年后，贸易摩擦逐步升级为“贸易战”“贸易战”。2018 年三季度 GDP 增速降至 6.5%，跌破了已经维持了近三年的 6.7%-6.9%稳定区间，平稳平稳经济环境就此被打破，稳增长压力再现经济环境就此被打破，稳增长压力再现。但 2018 年 7 月 31 日的政治局会议针对房地产表述异常严厉，强调“坚决遏制房价

2、上涨”坚决遏制房价上涨”，而此前一般是遏制“过快上涨”，2018 年年 9-11 月月商品房销售面积商品房销售面积连连续三个月同比负增长。续三个月同比负增长。 2. 房地产调控“一放就乱”，不再作为短期刺激经济的手段房地产调控“一放就乱”，不再作为短期刺激经济的手段 2018 年 10 月 31 日政治局会议只字未提房地产， 2018 年底中央经济工作会议强调“因城施策，分类指导”。整体较为宽松的“因城施整体较为宽松的“因城施策”气氛下策”气氛下，很多地方银监局对房企非标融资监管尺度有所松动，导致非标融资泛滥非标融资泛滥，新增银行贷款也向房地产倾斜，不少热点城市不少热点城市“地王”频出。“地王

3、”频出。2019 年 5 月 17 日，银保监会发布银保监会发布 23 号文号文对房企融房企融资全方位收紧资全方位收紧。但部分信托公司非但没有收手，反而出现了“抢政出现了“抢政策”的现象策”的现象，希望在政策具体落地之前尽可能多做一点房地产业务。直到 7 月份银保监会对相关信托公司进行约谈后，非标乱象才得到有效控制。2019 年 7 月月 30 日政治局会议日政治局会议，首次明确提出“不将房“不将房地产作为短期刺激经济的手段”地产作为短期刺激经济的手段”，且不再提“因城施策”。此后对房企融资的监管不断升级。 3. 交易所发文打击债券结构化发行交易所发文打击债券结构化发行，债券“非标化”趋势终结

4、 2019 年 12 月 13 日上交所联合深交所发布 115 号文，禁止发行人在发行环节直接或者间接认购自己发行的债券。之所以要出台这个文件，主要是因为中国金融机构强大的创新能力生生地把债券这种标生生地把债券这种标准化债权几乎做成了“非标”准化债权几乎做成了“非标”，主要的手段就是结构化发行。 4. 新冠疫情爆发，疫情期间纾困但不刺激纾困但不刺激。 由于“预期的自我实现”，恐慌性需求带动楼市直接“由冬入夏”，随着政府逆周期经济政策逐步见效，地产和经济很可能已经进入相地产和经济很可能已经进入相互促进的正反馈循环互促进的正反馈循环 风险提示风险提示：政策收紧超预期，销售下滑超预期 相关研究报告：

5、相关研究报告： 这次不一样？40 年房地产金融 调 控 史 最 全 复 盘 系 列 之 四（2008-2015） 这次不一样？40 年房地产金融 调 控 史 最 全 复 盘 系 列 之 三（1998-2007）-2020-04-28 这次不一样？40 年房地产金 这次不一样？40 年房地产金融 调 控 史 最 全 复 盘 系 列 之 五（2016-2018 上半年） 这次不一样？40 年房地产金融 调 控 史 最 全 复 盘 系 列 之 四（2008-2015） 这次不一样？40 年房地产金融 调 控 史 最 全 复 盘 系 列 之 三（1998-2007）-2020-04-28 这次不一样？

6、40 年房地产金融 调 控 史 最 全 复 盘 系 列 之 二（1988-1997）-2020-04-09 这次不一样？40 年房地产金融 调 控 史 最 全 复 盘 系 列 之 一（1978-1987）-2020-04-06 证券分析师：徐超证券分析师：徐超 电话：18311057693 E-MAIL： 执业资格证书编码：S1190519080001 2020-06-12 行业深度报告 中性/维持 房地产 行业研究报告行业研究报告 太平洋证券股份有限公司证券研究报告 行业深度报告行业深度报告 P2 报告标题报告标题 出奇 宁静 致远 目录目录 1.20181.2018 年下半年：贸易战烽烟起