1、研究报告（2026 年第 1 期总第 63 期）2026 年 6 月 1 日房地产发展新模式：从同质开发到多元供给房地产发展新模式：从同质开发到多元供给不动产金融研究中心魏晨阳 郭翔宇 郭佩霖【摘要】【摘要】十五五时期是我国住房制度系统性转型的关键窗口。经过数十年的高速发展，我国住房市场已从增量扩张阶段迈向存量优化阶段，供需关系发生深刻转变。在此背景下，加快构建房地产发展新模式，不仅是防范化解行业风险、促进市场平稳健康发展的现实需要，更是适应人民对美好生活的向往、推动城市治理现代化的必然要求。构建房地产发展新模式，关键在于打破高杠杆、高周转、高负债的路径依赖，转向以存量优化、多元供给、精细运营

2、为核心的高质量发展模式。1一、房地产市场需要新的模式一、房地产市场需要新的模式我国住房体系长期形成以商品房销售为主的发展模式，房企围绕销售回款进行融资与建设，经营模式呈现“高负债、高杠杆、高周转”的特征。值得肯定的是，在城镇化发展阶段初期，该模式解决了人均住房短缺的阶段性问题。然而，随着城镇化发展进入新的阶段，我国住房供需关系出现重大转变，居民对房地产发展模式有了新的需求。从市场条件看，我国城镇化率超过 67%，已经从大规模增量扩张阶段进入了存量提质增效的阶段，居民对住房的需求从数量转向质量。从制度环境看，中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要指出要加快构建房地产发展新模式，健全

3、多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这一顶层设计的深化，正是对住房市场需求向多元化、多层次转变的积极回应。需求侧，城镇居民的住房消费需求逐步呈现由单一化转向多元化的特征。从家庭生命周期看：青年毕业生、新市民群体，其住房需求以可负担的租赁住房为主；新婚家庭主要诉求为高品质租赁住房与刚需首套住房；多子女家庭更加关注教育配套、医疗资源等改善型置换需求；而进入退休阶段的家庭，则更加看重照护、康养与适老化的社区服务功能。供给侧，供给体系的多元化调整相对滞后，保持了“三高”旧模式供给的惯性。多数房地产企业仍未摆脱对高杠杆、重资产开发模式的依赖。在高周转的开发逻辑下，企业倾向于复制标准化产品，导致旧

4、模式下的“同质化标准住房”面临结构性过剩，而适配新模2式的多元化住房供给却严重不足。这种供需错配不仅加剧了存量库存的去化压力，也限制了市场真实需求的有效释放。当前房地产的供需失衡，凸显了房地产发展模式革新的迫切性。构建多主体参与、分层次供给的住房体系，精准适配日益多元化的住房需求，已成为推动我国房地产市场筑底企稳、平稳向市场修复阶段过渡的核心关键。二、多元住房供给体系的构建路径二、多元住房供给体系的构建路径房地产发展新模式的核心在于建立多层次的住房供给体系。具体而言，需要在产品结构、供给主体和金融配套三个维度进行结构性调整。（一）产品分层：建立租购并举、保障与市场协同的供给结构（一）产品分层：

5、建立租购并举、保障与市场协同的供给结构单一的“同质化标准住房”商品住宅供给难以回应当前多层次的住房需求，因此新模式的基本要求是产品形态与不同需求相匹配。从产权角度，应推动租购并举，促进租赁与销售型住房的协同发展；从属性角度，需统筹推进保障性住房和商品住房建设，从而精准覆盖各类收入水平家庭的居住需求。然而，在当前以“同质化标准住房”为主的市场环境下，若不厘清产品边界、盲目推进租赁与保障性住房建设，极易导致政策性供给与市场化需求产生错位竞争，加剧商品房市场供过于求的情况，延缓市场恢复。在界定多层次产品边界方面，部3分国际成熟市场提供了有益的参考。以新加坡为例，其住房供给由政府租屋和市场化住房共同构

6、成，通过明确的制度设计实现了住房产品的二元分层。新加坡政府对租屋的购买、出租和转售做出了非常严格的限制，将可负担住房资源有效配置给目标群体，确保落实保障性住房的政策功能。另一方面，市场化住房以共管公寓为主，政府对公寓的品质和配套设施提出了较为严格的要求，规定开发商必须预留超过六成的土地面积，用于建设高标准的生活配套设施，例如游泳池和健身房。如此安排为二元住房市场形成了清晰的产品边界，既能减少资源挤占，也保障了市场化住房供需关系不受政府租屋供给的过多影响。与此相比，我国保障性住房与市场化住房之间的边界仍不清晰，不同层次住房产品存在交叉，影响资源配置效率。住房产品的多样化发展应当遵循各自的产品定位