1、中国宏观金融NIFD季报主编:李扬殷剑峰张旸 王蒋姜2022 年 4 月房地产金融NIFD季报主编:李扬蔡真崔玉、陶琦2023 年 5 月 NIFD 季报是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、银行业运行、保险业运行、机构投资者的资产管理等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。NIFD 季报由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD 季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD 年度报告于下一年

2、度 2 月份发布。I 小阳春行情可持续吗？摘摘 要要 房地产政策方面，政府部门在坚持“房住不炒”的政策底线基础上，推出建立首套房贷利率政策动态调整长效机制，在全国范围内推行不动产“带押过户”服务，改善优质房企的资产负债表计划，启动不动产私募投资基金试点等新的积极性房地产政策措施，来促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。房地产市场运行方面，房价结束了持续17个月的环比下跌，下行压力得到了有效缓解；住房销售市场有所回暖，预期开始好转，住房销售面积同比上涨 1.4%，住房销售额同比上涨 7.1%，市场呈现“小阳春”行情。房地产金融形势方面，个人住房贷款余额规模为 38.94 万亿元

3、，但同比增速已下滑至 0.3%；个人住房金融服务继续优化，个人住房贷款的平均放款周期缩短至三周，21 个样本城市的首套房贷利率已步入“3”时代。房企的融资环境进一步改善，房地产开发贷款余额为 13.3 万亿元，同比增长 5.9%；房企境内信用债（不包括资产证券化产品）的发行总额是 1395.77 亿元，同比增长 11.88%；房企新增境外债主要用于违约房企债务重组，利用新发长期、低息债券置换原高息债券；房地产信托规模仍在持续压降。房地产市场风险提示：一是从境内公开市场来看，未新增首次违约房企，这表明央行、银保监会实施的改善优质房企资产负债表计划、金融“三支箭”等政策效果初显。二是个人住房贷款

4、本报告负责人：本报告负责人：蔡真 本报告执笔人：本报告执笔人：蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任 崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 陶琦 贝壳研究院数据研究总监 【NIFD 季报】季报】全球金融市场 人民币汇率 国内宏观经济 宏观杠杆率 中国宏观金融 中国金融监管 中国财政运行 地方区域财政 房地产金融房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 机构投资者的资产管理 II“提前还贷潮”的爆发，对于借款人来说，如果还款资金来自转贷或经营贷，会存在违规和财务风险。三是存量房“带押过户”模式的推行，能够缩短交易所需时长，降低交易的资金成本，但需防范新模式带

5、来的交易风险。对于未来形势，我们对“小阳春”行情的可持续性存疑。主要判断依据来自于调研中发现的微观主体行为的改变。购房人表现为两大行为特征：第一，刚需购房者认购犹豫，甚至出现下定后又撤回的现象。主要原因是年轻人普遍担心失业、收入预期不稳。第二，房贷提前还款诉求强烈。提前还贷在过往属于正常现象，但没有引起按揭余额下行，因为过去房价一直处于上升期，个人归还按揭贷款后出于改善性或投资性需求还会购买住房、还会使用杠杆，这使得个人按揭仍处于净增加的状态。当前提前还款逻辑完全不同于以往，购房人提前还款要么是为了替换成本更低的经营贷，要么是为了减少负债总额。居民提前还贷的目的已由过去的追求资产最大化转向为负

6、债最小化，这是典型的资产负债表衰退信号。房企表现呈现两大行为特征：第一，市场约束力更强的民企普遍不拿地，新开工面积明显低于竣工面积，这反映出大部分民企对于市场的预期不乐观，不愿意投资。第二，部分房企出现“躺平”现象，自救意愿不强。目录 一、房地产政策情况.1（一）中央及部委层面持续推出新的积极性房地产政策措施.1（二）地方政府层面继续优化区域房地产政策.1 二、房地产市场运行形势.2（一）商品住宅销售价格结束了持续 17 个月的环比下跌.2（二）住房销售市场呈“小阳春”行情.3（三）“保交楼”政策支持下住宅竣工面积恢复正增长.4（四）城镇居民住房消费预期好转.5（五）土地交易市场仍未能摆脱低迷