【研报】物管行业2019年年报综述及2020年市场展望：业绩亮眼投资风口持续-20200514[31页].pdf

1、 证券证券研究报告研究报告 | 行业点评行业点评 2020 年年 05 月月 14 日日 物业管理物业管理 行业评级：行业评级：推荐推荐 业绩亮眼，投资风口持续业绩亮眼，投资风口持续 物管行业物管行业 2019 年年报综述年年报综述及及 2020 年市场展望年市场展望 行业行业指数指数 数据来源：贝格数据，克而瑞证券 相关报告相关报告 1、克而瑞证券物业及存量地产组 物业管理行业周报（2020.05.04- 05.10） 2020-05-09 2、 克而瑞证券_策略研究_地产战 “疫” ，物管先行 策略会会议纪要 2020-02-05 3、 克而瑞证券_行业研究_物业管 理： 2020 年物管

2、行业策略报告-资本 化加速，规模为王2020-01-09 分析师分析师 李蒙，李蒙，CFA 执业证号：APQ664 852-25105555 联系人联系人 王祎馨王祎馨 852-25105555 分析师分析师 徐婵娟，徐婵娟，CFA 执业证号：BOI213 852-25105555 联系人联系人 丁希璞丁希璞 852-25105555 投资要点投资要点 2019 年上市物管公司业绩亮眼，现金充裕。年上市物管公司业绩亮眼，现金充裕。上市物管公司 2019 年收入合 计 562.3 亿元，同比增长 44.6%，为自 2017 年最高增速；整体实现归母净 利润 71.3 亿元，同比增长 46.2%；

3、归母净利润率平均值为 12.3%，较 2018 年提升 0.2 个百分点；2019 整体分红比例为 36.7%；ROE 均值为 24.1%。 2019 年年底上市物管公司累计净现金 346.1 亿元，同比增长 76.7%，即净 增 150.2 亿元。 具有克而瑞百强房企背景的物管公司在管面积增长显著，成为整合行业的具有克而瑞百强房企背景的物管公司在管面积增长显著，成为整合行业的 主力。主力。截至 2019 年底，上市物管公司在管面积合计 22.8 亿平方米，同比 增长 28.8%， 高于全国物管行业个位数的增速水平。 上市物管公司市占率从 2017 年的 5.3%提升至 2019 年的 7.4

4、%。其中有克而瑞百强房企背景的物 管公司在管面积增速最显著，均值达到 42.4%。2019 在管面积中，非住宅 和第三方占比均有明显提升，物管公司对关联房企依赖度下降。此外，未来 发展策略也开始有所分化， 大型物管公司更注重向非住宅领域以及增值服务 领域拓展；中小物管公司更多追求通过并购寻求规模扩张。 预计预计 2020 年物管行业的资本窗口期继续开放，年物管行业的资本窗口期继续开放，业绩保持业绩保持双位数增长。双位数增长。受 2019 年优质年报业绩的推动，2020 年年初至今物管板块股价涨幅平均值 33.6%，同期恒生指数下跌了 14.2%。截至报告期，上市物管公司总市值达 到 3,638

5、 亿元。我们预计 26 家上市物管公司的 2020 年收入合计约 876.7 亿元， 同比增速37.6%； 2020归母净利润合计约99.5亿元， 同比增速33.5%； 2020 年在管面积合计约 28.6 亿平方米，同比增速 25.5%。 高估值下物管公司上市融资潮继续，并购活跃。高估值下物管公司上市融资潮继续，并购活跃。截至报告期物管公司平均 2019 年 PE 为 40.1x，2020 年 PE 为 30.3x。我们预计 2020 年至少有 10 家物管公司上市。 此外多家上市物管公司借力高估值进行定增， 例如绿城服 务引入龙湖集团的战略投资，碧桂园服务发行可转债。 首推碧桂园服务、 永

6、升生活首推碧桂园服务、 永升生活服务服务以及彩生活。以及彩生活。 物管行业最大的亮点是高确定 性和高收益， 碧桂园服务作为物管行业上市公司中市值最大的公司， 突出体 现了这些特点。 永升生活服务是目前中型物管公司中在业绩和市值增速上最 快的公司之一，这背后是管理层的强执行能力。彩生活在 2019 年进行了战 略转型，目前 2020PE 估值只有 7.8x，是在管面积过亿的物管公司中唯一 一家估值仅为个位数的公司，我们认为这或许提供了价值洼地的机会。 风险提示：风险提示：受到疫情影响，物管公司关联地产公司竣工不及预期；增值服务 业务开展不及预期；并购市场竞争激烈，管理规模扩张不及预期。 -51%