越秀地产-港股公司深度报告：粤系国企龙头从深耕湾区到全国化发展-230517（25页）.pdf

1、本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 越秀地产（0123.HK）深度报告 粤系国企龙头，从深耕湾区到全国化发展 2023 年 05 月 17 日 背靠越秀集团资源，公司深耕湾区四十载。越秀集团实力雄厚，旗下控有越秀资本、越秀地产、越秀交通基建、越秀房地产投资信托基金及越秀服务等上市公司。2022 年集团财务口径全年实现营业收入 1125.1 亿元，首次突破千亿大关，同比增长 20%，集团统计口径资产总额 9652 亿元，同比增长 13%。越秀地产作为全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一、中国第一代商品房的缔造者，在全国率先唱响“高质量发展”前奏的主力

2、军和排头兵，把企业的品牌融入了城市建设中。聚焦房地产开发主营，多元业务协同发展。2022 年公司实现营业收入725.02 亿元，同比增长 26.21%，归属母公司净利润 39.53 亿元，同比增长10.15%；公司聚焦“6+1”的土地拓展模式，2022 年总土地储备达 2,845 万平方米，权益拿地面积达到 202 万，其中公开市场获取土地面积占 53%，TOD和国企合作方式获取土地面积各占 14%，城市运营获取土地面积占 13%，勾地和收并购获取土地面积占 6%；2022 年公司权益销售面积为 184 万方，与首开同为 TOP20 开发商中销售面积正增长的公司，同时权益销售金额为 670 亿

3、元，位列 TOP20 同比增速首位；越秀服务 2022 年公司在管面积是 5169 万平方米，并且近三年以来稳定上升，全年实现营业收入约人民币 24.86 亿元，同比增长29.6%；股东应占盈利约为人民币 4.16 亿元，同比增长 15.7%。债务结构健康，融资成本再创新低。2022 年公司“三道红线”零踩线，全部指标处于“绿档”水平。从债务结构来看，越秀地产 2023 年目前还有 27.49亿元的海外债需还，另外有 95.11 亿元的海外债在 2026 年之后偿还，债券余额总计 122.59 亿元，2024 到 2025 年没有海外债要还。目前还债压力较小；公司具有多元融资渠道，并在境内外融

4、资平台具有国资优势，资金流相对充裕；2022年于境内成功发行人民币公司债券合共 98.4 亿元，加权平均利率 3.11%；2022年穆迪、惠誉继续维持 Baa3 和 BBB-投资级信用评级，展望“稳定”。投资建议：母公司端：公司作为越秀集团上市房地产开发公司，具备华南市场深耕优势；融资端：融资政策“三支箭”在 11 月相继发出，公司将受益于宽松的融资环境，叠加国企优势将获取更低成本的融资；销售端：公司 2022 年销售面积及金额均是实现同比正增长，2023 年或将延续销售热度；投资端：目前土拍市场拿地成本较低，公司也或将加快全国化步伐。预测公司 2023-2025 年营业收入达 815.42

5、亿元/867.65 亿元/938.89 亿元，2023-2025 年 PE 倍数为7.2/6.0/5.4。随着融资政策宽松、需求端逐渐修复，我们认为公司无论在开发能力还是拓展能力方面均具备较大优势。首次覆盖，给予“推荐”评级。风险提示：市场恢复速度不及预期；TOD 项目全国化拓展不及预期；政策兑现不及预期 盈利预测与财务指标 项目/年度 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元）72502 81542 86765 93889 增长率（%）26%12%6%8%归属母公司股东净利润（百万元）3953 4502 5358 5993 增长率（%）10%14%19%12%每股收益

6、（元）1.28 1.12 1.33 1.49 PE 6.5 7.2 6.0 5.4 PB 0.5 0.6 0.6 0.5 资料来源：Wind，民生证券研究院预测；（注：股价为 2023 年 5 月 17 日收盘价，汇率 1HKD=0.88RMB）推荐 首次评级 当前价格：9.13 港元 分析师 李阳 执业证书：S0100521110008 电话：15270997227 邮箱：liyang_ 研究助理 陈立 执业证书：S0100122080002 电话：18817507365 邮箱：chenli_ 越秀地产(00123)/地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究