物业管理行业2022年财报综述：物管行业增速放缓分化加剧、强者更强-230504（22页）.pdf

1、行业及产业 行业研究/行业深度 证券研究报告 房地产 2023 年 05 月 04 日 物管行业增速放缓，分化加剧、强者更强 看好物业管理行业 2022 年财报综述 相关研究 放松政策稳步推进、板块业绩仍显压力-地产及物管行业周报（2023/04/22-2023/04/28）2023年 5 月 3 日 4 月销售继续复苏，结构化差异再加剧-2023 年 4 月房企销售数据点评 2023年 5 月 3 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 联系人 邓力(8621)23297818 本期投资提示：22 年营收增速放缓、业绩同比下滑，总体降速、分化加剧、加速整合。22 年，物业管理板块

2、整体主营业务收入同比+10.0%，较 21 年-32.4pct。其中，一线物企营业收入同比+28.5%，较 21 年-11.8pct；二线物企营业收入同比+5.2%，较 21 年-37.6pct。22 年，物业管理板块整体归母净利润同比-47.1%，较 21 年-86.9pct。其中，一线物企归母净利润同比-0.4%，较 21 年-39.6pct；二线物企归母净利润同比-59.7%，较 21 年-99.6pct。22 年，主流物业管理公司营收增速放缓、净利润同比下降，主要源于：1）21 年下半年以来房地产新开工、销售持续下行；2）部分房地产企业出险，竣工交付受到影响；3）应收账款计提减值大幅增

3、长。综合来看，物管行业呈现总体降速，但结构分化加剧，一线物企营收、业绩增速高于二线物企，体现出强者更强的局面，物管行业也进入加速整合阶段。22 年毛利率、净利率下降，源于人工上升、地产下行、应收款减值增加等。22 年，物业管理板块整体毛利率为24.2%，同比-3.3pct。其中，一线物企毛利率为19.9%，同比-2.6pct；二线物企毛利率为 25.4%，同比-3.4pct。22 年，物业管理板块整体净利率为 4.6%，同比-7.8pct。其中，一线物企净利率为 8.8%，同比-2.7pct；二线物企净利率为 3.5%，同比-9.1pct。22 年，物业管理板块整体三费率为 9.5%，同比-0

4、.6pct。其中，一线物企三费率为 7.7%，同比-0.9pct；二线物企三费率为 10.1%，同比-0.4pct。22 年，物业管理板块应收款余额达 31.3 亿元，同比+44%；应收账款减值 3.8 亿元，同比+231%，对应应收账款减值占比营收达14.2%，同比+7.6pct，其中一线物企5.1%、同比+0.6pct，二线企业21.2%、同比+13.1pct；商誉减值及无形资产摊销比例（占比商誉及无形资产）平均值为 5.0%，同比+1.6pct。22 年，物管公司毛利率和净利率下降，主要源于：1）地产行业下行、人工成本上升等因素，压制物管行业盈利能力；2）非住宅物业竞争有所加剧；3）高毛

5、利增值服务增速放缓；4）应收款减值大幅增加；5）商誉减值及无形资产摊销占比提升。22 年基础/非业主/业主增值分别占比 65%/13%/15%、合同/在管覆盖 1.5 倍。从业务占比来看，22 年，8 家主流物企物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务、其他服务营收分别占比 64.5%、13.0%、15.3%、7.2%，分别同比+6.1、-5.9、-0.5、+0.3pct。从业务增速来看，22 年，8 家主流物企物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务收入平均分别同比+35%、-10%、+17%。综合来看，主流物企物业管理服务、业主增值服务保持相对较高增速，非业主增值服务受地产下行拖累，占

6、比下降明显。从经营数据来看，22 年，14 家主流物企在管面积平均同比+28.8%；其中，一线、二线物企平均分别同比+33.0%、+25.1%。合同面积平均同比+19.4%；其中，一线、二线物企平均分别同比+28.8%、+12.7%。22 年末，14 家主流物企合同/在管面积平均覆盖倍数为 1.5 倍，较 21年末-0.1 倍。其中，一线、二线物企分别为 1.6、1.5 倍，分别较 21 年末持平、-0.1 倍。22 年资产负债率略升、周转率下降、净利率下降，综合导致板块 ROE 下降。22 年，物业管理板块整体 ROE 为 8.4%，同比-9.0pct。其中，一线物企 ROE 为 15.0%