同策研究院：2023年上海第一批集中土拍总结报告（13页）.pdf

1、代理 咨询 金融 商业 产业 公关 养老Tospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.让置业体验更美好Professional Sincere2023年上海第一批集中土拍总结2023.04土拍热度较高，民企释放积极信号2023年上海第一批集中土拍成交情况2023年上海第一批次土拍供应的19块商品住宅地块均成交，仅4宗地块底价成交，市场热度较高。本轮土拍主要有4个特点：1、土拍节奏调整，供应地块数量减少；2、不少地块的房地联动价上涨，未来房价或有突破；3、土拍热度上升，参拍房企明显增多，溢价率走高；4、外来房企及民企拿地增加，民企参拍积极性提升2注：仅为涉商品住宅地

2、块，不包括城中村改造地块、双定双限房用地等其他涉宅地块数据来源：dataln，同策研究院土地成交溢价率/宗底价成交421%溢价率0-3%00%溢价率3-6%00%溢价率6-9%816%溢价率超过9%616%合计出让19100%终止出让0宗国央企拿地金额占比88%成交土地总建面204.02万平米平均溢价率2.5%平均楼面价30105 元/m201上海第一批土拍供应特征PART2023年计划土地供应量略有下降2022年上海商品住宅用地及旧改住房用地计划供应量略有下降，保障性住房用地小幅增长。分区域看，主要有3个趋势：1、2023年浦东、闵行供应放量，普陀供应也有较大增幅；2、五大新城中，临港供地大

3、幅减少，供应节奏放缓，其余新城供应持续增长；3、虹口和黄浦供地均为旧改地块，且虹口和杨浦旧改用地供应增加，旧改节奏加快数据来源：上海土地交易网、同策研究院4上海2021-2023年国有建设用地供应计划（公顷）类型2021年2022年2023年租赁住房用地130-180135-160135-180商品住房用地360-470572-647505-605其中：旧改20-4050-5540-60保障性住房用地360-450220-260260-310商业办公用地170-220180-240168-220产业用地900-11001320-14001095-1285上海2021-2023年区域商品住房用地

4、供应计划（包含旧改）区域2021年（公顷）2022年（公顷）2023年（公顷）浦东新区30-4045-5095-105黄浦区13-5040-4515-20徐汇区0-555长宁区0-52-静安区10-2010-1510-15普陀区10-155-1015-25虹口区8-15515-20杨浦区6-105-1010-15闵行区10-3015-2045-55宝山区20-3035-4045-55嘉定区25-3535-4045-50金山区40-4530-3530-35松江区25-3535-4045-50青浦区25-3530-3545-50奉贤区25-3540-4545-50崇明区20-3530-3515-2

5、0长兴0-5155-10临港60-80190-20020-25土拍节奏调整，市区仍微量供应2023年上海市第一批次供应19宗地块，较前2年单批次供应显著减少，土拍节奏调整。在去年年底自然资源部下发通知优化集中供地政策后，今年一季度全国多城市均调整土拍节奏，改为少量多次，鼓励房企参拍。同时，本批次供应主要集中在青浦、闵行和嘉定，市中心供应仍较少1宗主城区2宗3宗嘉定区金山区奉贤区浦东新区崇明崇明县县青浦区2023年上海第一批土拍供地分布特征松江区闵行区宝山区主城区2021-2023年一批次供地规模0510152025303540第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批2021年2022年

6、2023年宗周浦地块新场地块大场地块西渡地块金汇地块江桥地块菊园地块徐行地块亭林地块静安中兴地块徐汇田林地块普陀桃浦地块广富林地块西虹桥地块1梅陇地块盈浦地块莘庄地块2西虹桥地块2莘庄地块1数据来源：dataln，同策研究院房地联动价上涨，释放房价上涨信号2023年第1季度公布的上海第一批土拍预告中多宗地块房地联动价较周边新盘及近两年出让地块均有所提升。例如闵行区的梅陇春申板块，一批次新出让地块房地联动价为7.5万，而去年年底入市的周边项目越秀仁恒天樾园和均价为7.36万元/平米，增长了1400元/平米，涨幅2%。房地联动价的增长，释放了未来上海房价上涨信号，一方面帮助周边当期楼盘凭借价格优势