房地产行业深度研究报告：区域分化人口先行-230424（15页）.pdf

1、 证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 行业研究行业研究 房地产房地产 2023 年年 04 月月 24 日日 房地产行业深度研究报告 推荐推荐（维持）（维持）区域分化，人口先行区域分化，人口先行 东北三省东北三省和内蒙古的和内蒙古的常住人口常住人口、商品房销售面积下滑走在全国前列，商品房销售面积下滑走在全国前列，虽然虽然 2021年销售面积相比于历史高点已经大幅下跌年销售面积相比于历史高点已经大幅下跌，但是但是 2022 年仍有年仍有 30%左右跌幅。左右跌幅。1）黑龙江、

2、吉林、辽宁、内蒙古 4 省常住人口、销售面积自 2012 年前后就开始下滑，到 2021 年销售面积较历史高点已有较大跌幅，如黑龙江、辽宁跌幅分别为 65%、63%。2）即使前期已经出现了大幅下跌，但 2022 年黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古销售面积又分别下滑 31%、45%、36%、26%。常住人口增速与销售面积增速常住人口增速与销售面积增速弱相关弱相关，并非人口下滑，并非人口下滑，销售面积就随之下降销售面积就随之下降。31 省市常住人口增速与销售面积增速相关系数不到 0.3，从 2018-2021 年增速关系来看，多数省份常住人口增速与销售面积增速正相关，但甘肃、山西等省份常住人口负增长，商

3、品房销售面积正增长；浙江、广东等省份常住人口正增长，而销售面积几乎未增长。各省市居民购房需求分化，导致各省市居民购房需求分化，导致人均销售面积人均销售面积差异差异，或或是人口增速与销售面是人口增速与销售面积增速积增速弱弱相关主要原因相关主要原因。1）11 省份过去人均销售面积明显增长，2021 年达历史高位，江苏 1.94 平米/人领跑全国，居民购房需求扩张。2）13 省份 2021 年人均销售面积与过去最高点相比跌幅在 25%以内，浙江、广东分别为 1.52、1.10 平米/人，居民购房需求稳定。3）7 省市 2021 年人均销售面积相较最高点跌幅超 45%，黑龙江、辽宁分别跌至 0.44、

4、0.82 平米/人，居民购房需求减弱。31 省市常住人口增速分化，具备强者恒强特征，省市常住人口增速分化，具备强者恒强特征，而人均销售面积存在均值回而人均销售面积存在均值回归属性。归属性。1）常住人口增速具备较强惯性，强者恒强，从 3 年增速维度看，过去常住人口增速较高省份持续保持高增速，2018-2021 年常住人口增速与2015-2018 年增速呈明显正相关。2）31 省市人均销售面积与未来 3 年的增长负相关。另外，在市场上行时期，人均销售面积与增速相对独立。不同区域未来不同区域未来或或将出现更为显著的分化，投资机会关注“两个中心、一个基将出现更为显著的分化，投资机会关注“两个中心、一个

5、基本点”。本点”。1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者 2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、保利发展、招商蛇口、天地源、华发股份、建发股份、万科 A 等。风险提示风险提示：微观传导机制失灵，无法有效终结房企缩表。证券分析师：单戈证券分析师：单戈 邮箱： 执业编号：

6、S0360522110001 行业基本数据行业基本数据 占比%股票家数(只)119 0.02 总市值(亿元)15,143.66 1.59 流通市值(亿元)14,388.84 2.00 相对指数表现相对指数表现%1M 6M 12M 绝对表现-2.4%-3.0%-11.5%相对表现-3.7%-10.7%-12.4%相关研究报相关研究报告告 房地产行业重大事项点评：销售反差，更要看季调数据的回落 2023-04-20 房地产行业周报：杭州再降落户门槛，二手房销售回升 2023-04-18 销售修复延续，拿地聚焦确定性地块头部房企月报（3 月）2023-04-14 -15%-4%7%18%22/042