经营服务行业2022年年报综述：业绩短期承压经营向好将助力估值修复-230418（25页）.pdf

1、 本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。证券研究报告证券研究报告行业深度行业深度 业绩业绩短期短期承压，经营承压，经营向好将助力向好将助力估值估值修复修复经营服务行业经营服务行业 20222022 年年报综述年年报综述 核心观点核心观点 新发展模式下，房地产行业呈现城市聚焦、重视存量运营和轻资产化三大趋势，以物管及商管等运营商、交易中介商、资管及代建等服务商为代表的经营服务业务将成为除开发业务以外，房地产行业的新增长极。202

2、2 年运营服务商盈利能力下滑，规模扩张放缓，行业分化加剧。交易中介商业绩下行但规模稳定，代建及资管服务商发展势头较好。我们看好经营服务相关公司在 2023 年迎来业绩修复和价值重估。摘要摘要 运营服务：盈利能力下滑，规模扩张放缓运营服务：盈利能力下滑，规模扩张放缓，行业分化加剧，行业分化加剧。22 家重点物管及商管公司 2022 年合计实现营业收入 1995.90 亿元，同比增长 24.1%，较上年同期下降 21.1 个百分点；实现归母净利润 124.43 亿元，同比下行37.6%，较上年同期下降 85.9 个百分点。行业分化加剧，央国企背景的物企净利润仍然维持正增长。重点物企的在管面积合计为

3、 58.5 亿方，增速较上年的 48.7%放缓至 26.1%。在母公司交付面积受影响，内生增长承压的背景下，头部物企的市场化外拓的占比普遍超过 50%。全年并购市场遇冷，上市物企仅 31 宗并购，总对价下降 70.7%。交易及其他服务：交易交易及其他服务：交易中介中介商业绩下行但规模稳定，代建及资管服务商商业绩下行但规模稳定，代建及资管服务商发展发展势头较好势头较好。（1）交易中介商交易中介商：业绩下行，新业务发展良好。业绩下行，新业务发展良好。受地产行业波动和封控等因素的影响，头部中介商（贝壳、我爱我家、世联行）2022 年实现营业收入 646.5 亿元，同比下降 25.6%；归母净利润-1

4、9.7亿元，同比下降 32.4%。其中住房交易服务类业务的收入和利润率均下行。但头部交易商的门店及经纪人均保持稳定，同时房屋资管业务发展较好，收入及占比有所提升。（2）代建服务商：代建服务商：业绩亮眼业绩亮眼，新拓，新拓较快较快。典型代建服务商绿城管理控股，2022 年实现营收 26.6 亿元，同比增长18.4%；归母净利润 7.4 亿元，同比增长 31.7%。新拓代建项目合约总面积及项目代建费增速均超过 20%。（3）资管服务商：资产管理业务稳资管服务商：资产管理业务稳中有进。中有进。基础设施类的代表公司首程控股 2022 年收入稳定增长，基金管理、资产运营等业务均发展良好。商业不动产类的代

5、表公司光大嘉宝在上半年收入增速达到 148.1%，在管规模 454.7 亿元，保持稳定。在管项目 36 个，商业和综合体业态占比超过 70%。展望及投资建议展望及投资建议：二手房成交复苏势头良好，我们推荐交易商赛道龙头贝壳贝壳。继续看好央国企背景的物企随着地产销售复苏带来的估值修复，推荐华润万象生活、保利物业、万物云、招商积余华润万象生活、保利物业、万物云、招商积余、越秀服务越秀服务，建议关注中海物业中海物业。“保交楼”工作持续推进，看好有能力参与不良项目处置的代建服务商龙头公司绿城管理控股绿城管理控股。风险提示：风险提示：物企收缴率不及预期；代建及 REITs 市场存在不确定性等。维持维持

6、强于大市强于大市 竺劲 SAC 编号:s1440519120002 SFC 编号:BPU491 黄啸天 SAC 编号:S1440520070013 发布日期：2023 年 04 月 18 日 市场表现市场表现 相关研究报告相关研究报告 -28%-18%-8%2%12%2022/4/182022/5/182022/6/182022/7/182022/8/182022/9/182022/10/182022/11/182022/12/182023/1/182023/2/182023/3/18房地产沪深300房地产房地产 行业深度报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 目录目录 核心观点.1 摘