房地产开发行业2022年年报综述：业绩逐步筑底经营复苏可期-230417（22页）.pdf

1、 本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。证券研究报告证券研究报告行业年报综述行业年报综述 业绩逐步业绩逐步筑底筑底，经营复苏可期，经营复苏可期 房地产开发行业房地产开发行业 20202222 年年年报年报综述综述 核心观点：2022 年房企收入利润双降，营收为 2010 年以来首次负增长，业绩为 2010 年以来首次亏损。有息负债规模保持稳定，但“三道红线”恶化，资产负债表需进一步修复。销售拿地规模下降，融资呈净流出状态，但支

2、持性政策持续推出。2023 年以来，房地产销售复苏明显，土拍市场热度恢复，我们认为销售复苏具有持续性，看好在此过程中穿越周期且具备高成长性的央国企和优质民企。标题标题 2 2022022 年房地产开发商收入利润双降年房地产开发商收入利润双降，利润率逐步筑底利润率逐步筑底。我们对A+H 共 123 家房企进行统计，2022 年实现营收 40732 亿元，同比下降 9.7%，为 2010 年以来首次负增长，实现归母净利润-498 亿元，同比下降 120.3%，为 2010 年以来首次出现亏损。板块实现毛利率 17.3%，较上年下降 4.7 个百分点，结算利润率逐步筑底。有息负债规模稳定，资产负债表

3、仍需进一步优化。有息负债规模稳定，资产负债表仍需进一步优化。2022 年，样本房企有息负债规模同比下降 0.1%，其中央企、地方国企分别同比增长 9.3%、7.1%，民企同比下降 7.0%，央国企得益于信用优势在加杠杆，而民企有息负债规模已经连续两年下降。但是房企“三道红线”指标有所恶化，资产负债表仍需进一步优化。销售拿地规模下降销售拿地规模下降，融资呈净融资呈净流出流出状态状态。2022 年 TOP20、TOP50、TOP100 房企销售规模分别下降 29.9%、39.4%、42.6%，头部房企表现相对更优。2022 年拿地金额 TOP100 房企全口径拿地金额16503 亿元，同比下滑 5

4、6.5%，根据我们对 19 家样本房企的统计，2022 年土地储备规模 80867 万方，同比下滑 15.3%，随着 2023年销售市场回暖，有较大的补库存压力。2022 年是房地产债券偿还大年，全年净融资额为-4634 亿元，较 2021 年下降 10199 亿元，随着信贷、债券、股权、REITs 等针对房企融资的支持性政策持续推出，房企现金流情况有望改善。投资建议投资建议：2021 年四季度以来，房地产政策持续向好，同时随着疫情的放开，购房需求得到释放，进入 2023 年后，房地产销售复苏明显，土拍市场热度恢复，我们认为销售复苏具有持续性。我们看好能在此过程中穿越周期且具备高成长性的央国企

5、和优质民企，推荐 A 股：华发股份、滨江集团、万科华发股份、滨江集团、万科 A、保利发展、建、保利发展、建发股份发股份，港股：越秀地产、中国海外发展、建发国际集团越秀地产、中国海外发展、建发国际集团、绿城、绿城中国、碧桂园中国、碧桂园。随着地产销售复苏，商业及物管企业盈利和估值有望修复，推荐 A 股：新城控股新城控股，港股：龙湖集团、华润置地龙湖集团、华润置地。风险提示风险提示：房地产销售持续下滑，房企信用恢复不及预期。维持维持 强于大市强于大市 竺劲 SAC 编号:s1440519120002 SFC 编号:BPU491 发布日期：2023 年 04 月 17 日 市场表现市场表现 相关研究

6、报告相关研究报告 -27%-17%-7%3%13%2022/4/132022/5/132022/6/132022/7/132022/8/132022/9/132022/10/132022/11/132022/12/132023/1/132023/2/132023/3/132023/4/13房地产上证指数房地产开发房地产开发 行业深度报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 目录 核心观点.1 标题.1 1 收入利润双降，资产负债表待继续优化.1 1.1 收入利润双降，利润率逐步筑底.1 1.2 有息负债规模稳定，资产负债表仍需进一步优化.3 1.3 盈利能力整体下滑，央国企依然领先