世邦魏理仕：2023年第一季度上海房地产市场回顾报告（14页）.pdf

1、一季度写字楼市场录得三个新项目交付，分别是黄浦凯德晶萃广场、徐汇西岸艺岛与浦东前滩四方城，总计入市面积为 156,161 平方米。从各项指标来看，本季度写字楼呈现出“弱启动”状态，净吸纳量仅为 38,399 平方米。一方面是季节因素，另一方面是疫情引发的蝴蝶效应。经济重启，市场信心重塑尚需时日。虽然不确定性仍然存在，但随着春节后租赁垂询与项目带看量明显增加，市场复苏迹象初步显现。从需求来看，专业服务业（律师事务所、企业咨询和数据服务）、金融业（其他金融服务、证券、基金）与消费品制造业是主要的需求驱动力。从区域来看，前滩和徐汇滨江等滨江商务区净吸纳量居前。至此，全市空置率环比微升 0.5 百分点

2、至 18.0%。租金方面，全市租金报价基本持平，有效租金继续环比下调 0.5%，当季度跌幅明显的是人民广场与四川北路，主要是由于乙级楼宇竞争力下降，租金持续下滑。此外一些新兴商务区以“以价换量”策略积极争取新租户。2023 年第一季度，零售物业市场未录得新项目入市，存量升级项目新天地时尚 II 于本季度焕新回归，升级后项目引入包括 USM 全国首店、ARKET 上海首店在内的多家新潮首店，激发消费新活力，此外，升级改造后的项目突破盒子商业的传统布局，以开放式的临街门店打造全新复合型零售空间，致力于打造年轻潮流社交主场。上海零售物业市场借力春节假期，餐饮及电影院等线下消费场景热度不断攀升。截至季

3、末，全截至季末，全市空置率环比下行市空置率环比下行 0.30.3 个百分点至个百分点至 7.7%7.7%，净吸纳量录得净吸纳量录得 3.43.4 万平方米万平方米。租金方面租金方面，核核心商圈租金展现较强修复力，引领全市购物中心首层租金在连续三个季度下调后实现心商圈租金展现较强修复力，引领全市购物中心首层租金在连续三个季度下调后实现止跌，维持平稳走势，报每天每平方米人民币止跌，维持平稳走势，报每天每平方米人民币 34.034.0 元。元。本季度需求热度持续回升，餐饮业态于疫情后迭代更新，以本季度需求热度持续回升，餐饮业态于疫情后迭代更新，以 47%47%占比位列需求首位占比位列需求首位，传统中

4、餐、咖啡茶饮、亚洲食肆和烘焙甜品等多个细分品类布点活跃。其中，烘焙甜烘焙甜品品牌积极创新产品、拓宽消费场景，满足多样消费需求品品牌积极创新产品、拓宽消费场景，满足多样消费需求。本季度网红烘焙品牌 B&C推出上海首家高奢烘焙 TRUFFE BOULANGERIE BY B&C，亮相港汇恒隆广场；而巴黎贝甜则在静安 MOHO 开出其中国首家 BISTRO 门店，迎合年轻消费群体偏好，打造社交场景氛围。时尚服饰类需求占比 18%，以女装、运动户外以及设计师品牌需求活跃。其中，高阶运动品牌持续加码上海市场，lululemon 亚太最大门店落地静安嘉里中心，Klattermusen 攀山鼠上海首店亮相浦

5、东嘉里城。值得一提的是，包括 HUMANMADE在内的多个海外时尚品牌以快闪店形式亮相上海，为其中国市场布局预热。高能级首店持续向上海汇聚，Christian Louboutin 全球旗舰店日前于静安嘉里中心启幕。此外，生活方式集合业态占比 7%，MUJI 季内连扩多店，其前滩太古里门店为全国首个农场概念店，集合 MUJI FARM、茶工坊以及 MUJI WINE 等多个业态，不断拓宽消费场景，强化线下门店功能，迎合多元线下消费新需求。2023 年上海仓储物流市场进入供应高峰，第一季度迎来五个项目的交付，分布于青浦、金山、松江以及外高桥，共计 58.4 万平方米。新租需求多为 1-2 万平方米

6、中等面积的成交，整体净吸纳量为 16.5 万平方米。供应端集中放量态势与年初淡季效应叠加，空置率上升 4.7 个百分点至 14%，达到近六年历史高位。第三方物流仍为需求首位，其中消费需求成交占据主力，消费市场活力恢复带动了仓第三方物流仍为需求首位，其中消费需求成交占据主力，消费市场活力恢复带动了仓储去化。储去化。大型租赁成交包括两家奢侈品品牌的配送租赁落地于闵行和松江，一家知名三方物流企业在金山扩租用于其家用电器业务的供应链布局。食品饮料需求亦有提升，本季度录得传统糕点品牌在金山一万平方米的新租。然而受年初出口走弱的影响，空置率长期处于低位的虹桥和浦东机