世邦魏理仕：2023年第一季度成都房地产市场回顾报告（12页）.pdf

1、2023 年第一季度，成都优质写字楼市场供应回升成都优质写字楼市场供应回升，且地理分布上一路向南且地理分布上一路向南，录得位于天府新区的天投法务产业大厦、金为创新中心及位于金融城的交易所大厦交付，合计新增办公面积 23.9 万平方米。春节后市场问询量和带客量显著回暖春节后市场问询量和带客量显著回暖，但转化为租赁需但转化为租赁需求仍需时日。求仍需时日。同时，行业调整所引发整合办公面积或迁回自有楼宇从另一方面拖累市场，最终季内吸纳量环比回落，录得-1.7 万平方米。相应地，成都优质写字楼市场整体空置率环比上升 3.6 个百分点至 24.3%。如若扣除本季度新增天府新区子市场带来的影响，空置率环比仍

2、上升 0.8 个百分点至 21.5%。因此，全市平均租金水平仍处下行通道，但跌幅环比收窄至 0.3%。新增需求按行业看，TMT、金融业和房地产建筑主导季内去化，分别占比 27.8%，19.0%和 14.6%。同时，需求高度集中于前五大行业（前三行业和专业服务业及能源公共事业），季内占比攀升至 81.4%，为近两年来的最高点。一方面，重点领域及头部企业在年初率先恢复商务活动；但另一方面，也折射出经济动能更迭及复苏带来的更为广泛的行业需求落地仍有待时日。具体来看，成都数字经济发展驶入快车道成都数字经济发展驶入快车道，TMTTMT 重回需求榜首重回需求榜首。2022 年成都数字经济核心产业增加值为

3、2,779.51 亿元，占全市地区生产总值比重的 13.4%。工业互联网工业互联网领域的大数据、人工智能、云计算等持续发力，带动软件系统开发类需求占比不断攀高，季内占比高达 71.5%。此外，值得关注的是，科技赋能农业现代化及乡村振兴背景下，智慧农业成为新增长点，在近两季均录得成交案例。其次，房地产建筑时隔两年重回房地产建筑时隔两年重回需求占比前三需求占比前三。从细分领域看，成渝双城经济圈建设及民生工程类基建项目不断推进成渝双城经济圈建设及民生工程类基建项目不断推进，带动建筑工程类需求稳步增长带动建筑工程类需求稳步增长，占比超四成。持续的行业调整趋势持续的行业调整趋势，加之供应回升加之供应回升

4、，导致相关写字楼区域市场的供需关系迎来拐点导致相关写字楼区域市场的供需关系迎来拐点。特别是城南板块（金融城及大源），其在过去 6 个月陆续迎来了近 30 万平方米的新增办公面积。尽管部分租户紧抓租赁窗口期积极升级、搬迁，带动数万平方米的去化，但市场整体新增需求因经济周期缓行而增长有限。同期，行业调整引致的办公面积整合、缩减及腾退从另一方面大幅抵消新增供应带来的积极影响，城南写字楼市场空置率震荡上行，截至季末为 17.2%，去化压力不断加大。展望 2023 年，成都优质写字楼市场还将迎来 75.7 万平方米的楼宇交付，其中 67%的供应落于天府新区，带动其加速发展。2023 年第一季度，成都零售

5、物业市场未录得新增供应，总存量仍居全国第二位总存量仍居全国第二位。同期，头部运营商在蓉加码 3 个新项目华润万象生活四川师大 TOD、银泰商业怡心湖项目及龙泉杉杉奥特莱斯，城市商业集聚不断增强。着眼需求端，旅游、餐饮等消费回旅游、餐饮等消费回暖明显暖明显。统计数据显示，1-2 月成都社零总额同比增速由负转正，录得 3.0%，其中餐饮同比增长 6.5%；1-3 月成都航空枢纽旅客吞吐量 1,569.3 万人次，同比增长 68.7%，居全国第三、中西部第一。然而，三年疫情冲击所造成的品牌迭代持续，季内市场录得个别连锁体验、商超等品牌的多店退租；另一方面品牌仍持较强观望态度，新增需求疲软，特别是服饰

6、类品牌；与此同时，相对有实力的部分头部运营商借着消费回升和品牌优胜劣汰的契机，大规模调改，最终季内吸纳量录得负值，整体空置率环比上升 0.9 个百分点至 10.6%。租金方面，更高比重旅游消费的核心商圈的租金率先企稳更高比重旅游消费的核心商圈的租金率先企稳，全市购物中心首层平均租金环比跌幅收窄至 0.2%。聚焦季内新增需求，零售零售、餐饮餐饮、体验及主力店分别占比体验及主力店分别占比 48.3%48.3%、33.6%33.6%、16.4%16.4%及及1.7%1.7%。零售方面，除奢侈品牌外，设计师、轻奢品牌设计师、轻奢品牌也于 IFS 和太古里或两大核心商圈布局“双店”，且更为青睐双层店铺双