世邦魏理仕：2023年第一季度广州房地产市场回顾报告（10页）.pdf

1、2023 年开春，广州全市经济活动趋向活跃，写字楼市场租赁情绪回暖。1-2 月全市规模以上服务业实现营业收入 2,541.5 亿元，同比增长 2.9%，开局平稳。信息传输、软件和信息技术服务业营业收入同比增长 4.7%，增速比 2022 年全年提高 1.1 个百分点，拉动全市规模以上服务业增长 1.3 个百分点。第一季度，广州录得两个项目、共 12 万平方米的新供应投入市场，项目位于鱼珠和万博。受新供应落成影响，全市空置率环比上扬 1.0 个百分点至 16.0%。春节后，市场问询量、带看量较年前大幅增加，商务活动活跃度提升，但转化为租赁成交仍需时日。目前写字楼用户的动态以续租或整合搬迁为主，降

2、低成本仍然是企业考虑的重要因素，如某游戏公司从地标项目搬迁到同区的乙级写字楼，某大型电信通讯类企业从甲级写字楼退租、回到自用物业。季内净吸纳量为 1.0 万平方米，环比减少 90%。楼宇继续采用租金优惠来促进去化，全市租金面价环比下降 0.5%，至每月每平方米 152.6 元，租金跌幅环比收窄 1.3 个百分点。成交数据显示，本季度 TMT、第三方办公服务运营、专业服务业和金融业表现最突出。TMT 的新成交以软件类和电商为主，如拼多多在万博租用 6,000 平方米；第三方办公服务运营商在广州设点、扩张，以国内或本地品牌为主；金融业和专业服务业继续在中央商务区拓展，金融业以证券、基金等非银金融最

3、为活跃，而律所的升级成交推升了专业服务业的占比。20232023 年首季年首季，广州零售市场受益于人流量的恢复广州零售市场受益于人流量的恢复，呈稳步复苏态势呈稳步复苏态势。春节后，广州地铁人流已接近疫情前水平，季内共有四天的日线网客流量超千万人次。而根据广州市统计局数据显示，1-2 月广州全市社会消费品零售总额同比上涨 2%，较 2022 年 12 月（同比下跌 0.4%）有所回暖。其中，全市实现住宿和餐饮业零售额同比增长 11.0%。与此同时，广州政府还在三月发布了全国首部国际消费中心城市培育建设专项规划 广州建设国际消费中心城市发展规划（2022-2025 年），加速该项目的落地实施。并且

4、，在季内，广州再次派发旅游和餐饮消费券，以提振消费市场。在广州优质零售物业市场，第一季度未录得新增供应。需求方面，尽管零售市场显著复苏，但是品牌拓展滞后于人流的反弹和营业额的恢复增长速度，而天河城百货北京路店的结业还带来了七万平方米的空置，致使本季全市录得吸纳-59,441 平方米，推升空置水平至季末的 11.5%，环比上升 0.2 个百分点。而天河路则得益于大面积租户的开业，空置率下调至 3.1%，环比减少 1.3 个百分点。租金方面，零售市场回暖给予了业主信心，季内租金叫价止跌回稳，无涨跌，报每天每平方米 26.5 元。租户成交方面，餐饮新租户占据半壁江山，零售业态仅占比三成，而新能源汽车

5、的拓租户成交方面，餐饮新租户占据半壁江山，零售业态仅占比三成，而新能源汽车的拓展则有所放缓展则有所放缓。在重点关注项目的新租品牌中，轻食软饮、特色餐饮、时尚服饰零售、美容健康服务、快餐和运动娱乐体验业态位列前六位，占全部录得成交的 83.3%。具体而言，餐饮方面，广州本地餐饮品牌 store by jpg.，PAIX 及九毛九旗下怂火锅继续录得积极扩张；而外地来的餐饮品牌费大厨、海森堡和 Blueglass Yogurt 则把首店开在了天河路及越秀区。零售业态方面，本季录得巴黎香氛品牌 DIPTYQUE 广州首店在天河路围板。新能源汽车本季仅录得五宗成交，较 2022 年第四季度有所放缓。就区

6、域而言，天河路商圈零售业态新租占比达到 40.7%，较全市总体水平高 10 个百分点。2023 年，广州预计将有 32 万平方米的优质零售物业投入市场，包括珠江新城和北京路的小体量新项目，以及大悦城在广州的首个项目。供应量将较 2022 年减少 4%，在需求回暖的预期下，空置率有望小幅下调，整体租金将触底，核心商圈优质物业有望获得租金反弹。2023 年第一季度，广州共录得 47 宗、共 247 万平方米的工业土地出让，其中增城区单季出让土地面积最多，占比 56%，其次为南沙区（15%）。另外，本季录得 10 宗含有仓储用途的土地，总用地面积达到 99 万